연희동 삼성빌라 동진빌라 평균 대지지분 f 자연경관지구 종상향

연희동 삼성빌라, 동진빌라 임장

서대문구청 근처에 갈 일이 있었는데 돌아보다가 발견한 빌라단지들이 보여 임장 겸 정리를 간단하게 해보려고 한다. 연희동 삼성빌라(연립), 동진빌라가 그 곳인데 서울시내에 이런 빌라(연립) 단지들이 몇몇 있는 것은 알고 있었지만 생각보다 규모감이 있어보여서 조금 더 스터디 해보기로..그런데 서대문구청은 생각보다 조촐하다. 그래서인지 주차타워가 옆에 크게 있었고.. 별관들이 몇개 나뉘어져 있는 것 같았다. 한때 구청 신축에 열 올리던 곳들이 많았었는데.. 인구도 줄고 세수도 줄고 한동안 신축은 못하지 않을까 싶다.
 

서대문구청 주차타워

 

 
주차타워를 통과하면 중화요리집이 하나 보이는데이 중화요리집(아미산)과 서대문구청 사잇길에삼성빌라 출입구가 있다. 거기서 더 가면 동진빌라.
 

 
 

삼성빌라
서울 서대문구 연희동 168번지

 
서대문구청을 지나면 삼성빌라로 출입하는 계단이 보인다. 삼성빌라의 기본정보를 보면 72세대, 6개동, 각 3층으로 구성되어 있다. 1986년 준공, 삼성물산에서 건설. 평형은 총 3가지 28평, 35평, 36평
 
단지 안으로 들어가보니 규모감이 생각보다 있는 편, 그리고 주차자리가 막 넉넉하진 않지만 그렇다고 아파트만큼 거주세대가 많지는 않은 것 같아서 나쁘지 않아보인다. 더불어 구청에 18시 이후부터는 주차가 무료니까 주차 문제는 크게 없지 않을까 생각이 든다.3층으로 구성된 빌라, 연립 단지이다보니 정말 조용하고 고즈넉하다. 안산자락에 있다보니 공기도 맑은 것 같고 생각보다더 괜찮은 느낌이었달까. 1층이라고 해도 반층정도는 위에 위치해 있는 느낌.
 

 
역시 구청 주변이라 주간에는 외부차량 주차가 좀 있을테니 주차금지 경고가 붙어있다. 총 6개 동이 단촐하게 배치되어 있고 세대수도 작지만 대지는 작지 않을 것 같았음.
 

대지정보

서대문구 연희동 168번지. 대지면적은 1924.5평(6362㎡)용도지역은 제2종 일반주거지역역시 3층으로 건축된 이유가 있었다.

 

각 세대별 대지지분

• 28평 48세대 각 81.78㎡ / 24.7평
• 35평 18세대 각 101.19㎡ / 30.6평
• 36평 6세대 각 102.52㎡ / 31.0평
• 평균대지지분 26.7평

* 오차가 있을 수 있으니 등기확인은 필수
 
대지가 크지만 3종 주거지역보다 가치가 적다고 봐야하고, 7층 이하로만 건축 가능한 지역이니까 검토가 조금 더 필요한 부분. 

 
 
 

동진빌라
서울 서대문구 연희동 141-34

 

삼성빌라를 지나 동진빌라로 가본다. 연북중학교 출입구 바로 옆이 동진빌라의 출입구. 여기도 서대문구청 때문인지 외부차량 주차금지 안내판이 크게 붙어있었다. 아까 삼성빌라보다는 주차된 차량의 숫자가 더 많아 보였다. 그럴만도 한게 세대수가 더 많았으니까. 길 폭은 유사함.
 

 
 
동진빌라 기본정보를 살펴보면192세대 9개동, 각 3층으로 구성되어 있다.1985년 준공.평형은 총 3가지 20평, 28평, 38평.

단지 안으로 들어가보니 재건축 추진을 위해 열심히 준비중인 듯. 예비안전진단 통과, 추진위 사무실이 위치해 있었다. 단지 내부는 재건축 추진해야 할 것 같은 상태. 세월이 느껴지는 건물들.. 그래도 서울시내에 이런 곳이 있다니 놀랍기만 하다.
 

 
 

앞서 살펴본 삼성빌라와 다른점이라면 단지 내부가 언덕이라는 점? 그만큼 단지가 커서이기도 할 듯. 들어가면 들어갈 수록 내부 언덕이 체감된다. 9동쪽으로 쭈욱 들어가봤는데 점점 더 조용해지고 산속에 있는 게 느껴졌다. 공기가 조금 달라졌다는 소리.
 
 

대지정보

단지규모가 있는 만큼 대지자료를 찾아보면 대표번지는 연희동 141-34. 1종 일반 주거지역으로 나와서 조금 더 디테일하게 살펴봐야 할 것 같다. 면적은 15141㎡.

 
결과적으로 동진빌라는 삼성연립(빌라)보다 토지에 규제가 조금더 많다고 봐야할 듯. 1종 일반주거지역(대부분) 2종 일반주거지역(일부) 자연경관지구 ㅜㅜ
 

 
 
저촉받는 것들이 많다. 특히 자연경관지구가 큰 허들이라는 생각이 든다.

 
 

각 세대별 대지지분

• 20평 72세대 각 59.83㎡
• 28평 108세대 각 81.33㎡
• 38평 12세대 각 110.93㎡

특이점이라면 10동은 상가동 같은데 2층이나 3층이 상가같이 보이지는 않아서 두가지로 평균대지지분을 계산해보았다.

 

 
* 오차가 있을 수 있으니 등기확인은 필수
 
 

• 192세대 기준 1-9동 평균대지지분은 22.72평
• 혹시몰라 계산해본 1-10동 평균 대지지분은 23.85평

 
더불어 이곳은 안전진단보다 종상향 관련 이슈가 더 커보이는데 동진빌라 재건축 추진 관련해서 살펴보면 좋을 뉴스들도 보이기는 한다. 재건축을 추진을 위해서는 역시자연경관지구 해제와 2종 일반주거지역으로 종상향이 필수인 듯..사실 이게 막 쉬운 일은 아니긴하지만..
 

---

 
서울시내에 생각보다 고즈넉한 곳이 있음에 1차로 놀랐고 연희동이 생각보다 꽤 커서 2차로 놀랐다. 안산자락의 쾌적함과 고요한 장점이 있지만 자연경관지구라는 재건축 방해요소가 있었다. 더불어 저층인 만큼 평균 대지지분도 큰 곳인데.. 과연 이 문제들을 해결하고 성공적인 변화가 가능할까 궁금해진다. 그래도 이런 분위기를 선호하는 사람들이 있지 않을까 싶다.옥인연립 같이.
 
또한 동진빌라는 올해(2023년) 여름 정밀안전진단 통과되었다. 서대문구청이 그래도 소통을 조금 하고 있는 모양새. 아래는 서대문구청 공식 블로그. 여기에도 자연경관지구 해제 관련한 내용이 있다.
 

서대문구 연희동 동진빌라 재건축 안전진단 최종 통과 "정밀안전진단 E등급"

 
 

# 위 글은 지극히 개인적인 생각이며 투자의 성공을 보장하지도 않음. 정말 내 맘대로 쓰는 글.