서울 6억 이하 아파트 찾아보기 8 (동북권 - 동대문, 성북구)

종로구, 중구, 용산구에 이은 8번째 서울 동대문구, 성북구의 6억 이하 아파트 조사. 

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매년 한 번씩 서울 6억 이하 아파트를 찾아봤던 것 같은데 이번에 2021년 2022년에 이어 세 번째로 찾아보는 것이다. 마침 뉴스 기사로도 "집값 최대 떨어졌어도... 서울 6억 이하 아파트 10%뿐"이라는 제목으로 기사가 나왔다. 떨어졌다고 하지만 결과적으로 6억 허들은 어느 정도 유지되고 있다는 듯한 내용의 기사. (사실 과거 6억 아파트를 알아봤을 때는 DSR과 관련한 이슈가 컸었는데 특례 보금자리론의 영향으로 현재는 9억 이하 아파트가 조금 더 명확한 허들이라고 개인적으로 생각하고 있음)

 

서울 6억 이하 아파트는

2019년 62.7% 비중 -> 2023년 10.6% 비중

집값 최대 떨어졌어도… 서울 6억 이하 아파트 10%뿐

 

 

먼저 살펴봐야 할 지난번 조사(2022년 5월)의 지도

3개 도심과 멀어질수록 6억 이하 아파트들이 많았던 모양새

 

 

 

다시 알아보기에 앞서 같은 조건을 위해 설정했던 6억 이하 아파트의 요건

1. 아파트

2. 200세대 이상의 단지

3. 20평 이상

4. 용적률 400% 이하

 

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- 2023년 7월에 조사한 자료입니다. -

 

특이점을 간단하게 정리해 보면 동대문구는 이문휘경뉴타운과 청량리 일대 재개발, 재정비사업으로 최근 몇년간 굉장히 핫해진 곳. 곧 청약공고문을 시작으로 분양할 래미안라그란데(이문1구역)도 동대문구이다. 서울 지도를 펴놓고 보면 입지에 비해 저평가를 받는다는 생각을 지울 수는 없지만 동대문구도 꽤 큰편이라 지역적인 격차도 크다.

성북구는 서울에 최초로 만들어진 뉴타운, 길음 뉴타운이 생겨나면서 주변으로 조금씩 확장되던 정비사업들이 완료되면 양질의 주거지로 변화한 곳. 길음뉴타운에서 강북구의 미아뉴타운까지 그리고 장위뉴타운까지 성북구도 재정비 사업이 활발하다고 할 수 있겠다.

 

위 두곳의 특징이라면 구도심답게 좁은 도로. 근데 상황상 그 도로 여건을 바꾸기는 어렵고 대신 교통계획이 조금씩 진행되거나 완료된 상태(경전철 신설우이, 동북선). 경전철 적자라는데 그래도 추진되는 것 보면 누구말처럼 교통은 복지인가도 싶다. 이 경전철들이 준공되고 나서 교통여건이 확실히 개선된 미아동(벽산, SK)아파트 등을 보면.. 대신 경전철인만큼 중전철에 비해 출퇴근 시간 혼잡도는 ㅜㅜ

 

동대문구

동대문구에서는 여기저기 6억 이하 아파트가 나오는 것은 아니고 역세권이 아니거나 동북쪽으로 이동할수록 해당되는 아파트의 숫자가 늘어난다.

제기동역인근 고려대 근처에 위치한 안암골 벽산아파트가 6억 이하로 나와서 유심히 살펴보니 역시 직거래나 특수매물이었던 것 같다.(2023년 6월 기준 5.9억 매매, 전세 4.5억 실거래인데 이 가격이면 나도 달려가야되나 싶다.) 이 아파트는 작년 하락장에도 20평대마저 6억 이하였던 적이 없다.

그리고 청량리역 인근의 답십리동 신답경남아파트가 6억 이하이다. 225세대의 소단지이지만 주변에 아파트들이 있어서 여건이 안 좋아 보이지는 않는다. 23평이 실제 6억 매물로 존재하며 이게 최저가 매물이다. 경의중앙선 열차선로가 바로 옆에 있어서 소음이 다소 있을 듯. 추가적으로 청량리역이 정말 많이 변화하고 있는 것은 주변 지도에서도 느껴진다.

 

 

청량리역에서 동쪽으로 조금 가면 나오는 전농동과 답십리동 아파트 단지들. 래미안 미드카운티보다 조금 더 중랑구 쪽으로 지도를 옮겨본다. 이 지역은 역세권과는 거리가 좀 있다보니 주변대비 가격이 낮은 것 같고 추가적으로 연식상 복도식 20평대 아파트가 많은 것 같다.

• 전농동 우성
• 답십리동 우성그린
• 답십리동 동답한신
• 답십리동 동서울한양

서울 시내, 20평대, 계단식만 충족해도 대부분 6억은 넘는 현실

 

 

 

전농동 북쪽의 휘경동은 중랑천 인근의 주거지인데 이곳도 20평대 6억 이하 아파트들이 존재한다. 휘경주공 2단지 25평형이 그렇고, 휘경베스트빌현대 25평이 그렇다. 지도에는 장안한신아파트도 6억 이하로 나오지만 실제 매물로는 존재하지 않는다. 계단식도 있는 곳이 있다는 점이 특이점.

 

 

 

이제 등장한 이문휘경뉴타운! 지도에 래미안 라그란데(이문1구역), 3구역(아이파크자이), 휘경자이디센시아가 보인다. 당연히 6억 이하일 이유가 없는 곳들이지만 근방 아파트들은 6억 이하인 곳들이 꽤 된다. 이문동삼익, 이문현대아이파크가 그렇다. 중앙하이츠아파트는 실제 6억 이하 매물은 사라졌고 휘경동양도 6억 이하 매물이 실제로 존재하지 않았다.

오히려 지도에는 안나오는 휘경미소지움에 6억 매물이 존재했음. 이문휘경뉴타운이 완성되면(4구역까지) 이 일대 빌라, 다세대들은 대부분 사라진다고 봐야 할 것 같다. 그만큼 비슷한 사람들이 모여살게 된다는 의미. 게다가 외대앞역 신이문역 역세권이니까 나쁘지 않다고 판단.

 

 

성북구

직거래가 많아서 찾기가 정말.. 불편했던 곳. 직거래를 제외하고 지도로 딱 살펴볼 수는 없으니.. 네이버 부동산과 호갱노노두 개를 다띄워놓고 살펴보기도 했다. 그런데 적어도 성북구는 네이버 부동산으로 살펴보는 것이 더 정확할 듯. 그럼에도 호갱노노를 사용하는 것은 이런저런 옵션을 넣고 빼고 해 보기 좋기 때문..

• 정릉, 길음, 돈암동

길음뉴타운이 있는 정릉, 길음, 돈암동을 살펴보면 길음뉴타운 단지가 아닌 곳, 대단지, 신축(+준신축)을 제외하면 많은 아파트들이 6억 이하이다.

 

강북구 미아동(SK북한산시티아파트 인근)과 인접한 곳들에도 꽤 많은 곳들이 나오는데 지도로는 캡처하지 않았다.(정릉중앙하이츠, 정릉대우, 정릉풍림아이원, e-편한세상1차 등) 계속 나왔던 곳들이었기 때문. 아래 지도는 4호선 길음역과, 우이신설선의 정릉역 인근인데 이곳에도 6억 이하 아파트들이 많아서 예산을 이 정도 두고 본다면 더 산속으로 들어갈 필요는 없을 것 같다. 정릉성원, 정릉중앙하이츠빌, 길음뉴타운 경남아너스빌, 태영데시앙아파트, 푸른마을 동아, 돈암(길음)삼부컨비니언, 돈암현대, 범양, 돈암삼성, 정릉우성 등이 해당된다. 즉, 앞서 언급했듯 길음뉴타운 래미안 단지들과 최근 입주한 롯데캐슬클라시아 등의 뉴타운지역, 준신축이상이면서 역세권인 곳을 제외하면 접근가능한 곳들이 많다. 실제 이 지역은 CBD출근거리가 가까운 편이라 직주근접에도 해당된다. 한번 가봐도 좋을 듯.

 

 

• 하월곡, 상월곡, 종암동

6호선 라인의 하월곡, 상월곡, 종암동에도 많은 단지들이 6억 이하이다. 장위뉴타운이 완성된다면 변화가 많을 이곳인데 아직 상월곡역 쪽으로는 가시적 변화가 잘 보이지 않기 때문이지 않을까 싶다. 돌곶이역 주변은 래미안장위를 시작으로 장위자이까지 많은 곳들이 완료된 느낌. 성북동아에코빌, 우남, 종암선경, 하월곡동신아파트가 6억 이하.

 

 

 

마지막으로 노원구 월계동 인근에 위치한 석관동 두산위브, 중앙하이츠 아파트도 6억 이하이다.

 

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신축, 대단지가 아니라면 접근해 볼 만한 곳들이 많이 보였던 성북구와 동대문구 6억 이하 아파트 조사였다. 특히 성북구. 개인적으로 현재 이 가격대 아파트를 알아보면서 용적률과 재건축 가능성까지 살펴본다면 적어도 서울 도심 접근성 적당한 곳들에서는 사치라는 생각. 재건축까지 생각한다면 조금 더 외곽으로 나가야 한다. 그렇다고 거기가 못살정도로불편한 것은 아니나 다들 재건축이 되겠어? 하는 생각이 팽배한 요즘이라.. 대중의 의견이자 다수의 의견이 맞는지 틀린지는 조금 더 지켜보면 알게 될 듯하다.(원자재가 상승과 아파트 가격의 인상을 시장에서 수용하는 시점이 오지 않겠나?! 그럼 중층 아파트들 낡으면 그냥 무너지게 둘 것인가 싶고.. 이부분은 생각정리를 별도로 해볼 생각)

 

올해 초만해도 둔촌주공 계약률 낮고 성북구 장위자이 미분양나고 그랬었는데 그런때가 사실 기회였다. 그때 호갱노노나 인터넷 커뮤니티 들어가면 막 세계 경제가 어떻고 국내 금융위기가 어떻고 다들 걱정하면서 집값 더 떨어질 것이라 그랬는데.. 지금 그래서 결과는?.. 그때 한국은행 총재님이 금융위기는 투머치 우려하는 거랬는데 일개 소시민이 그걸 예측할 수 있다면 한국은행으로 가셔야 하는 부분..

 

경기도 주제에 그 분양가라며 욕먹던 철산자이 더 헤리티지도 프리미엄이 붙어있다. 게다가 인근에 분양한 광명뉴타운 4구역(4R)은 철산자이보다 훨씬 비싼 가격에 분양. 둔촌주공(올림픽파크 포레온)은 전용84 입주권이 18-19억에 거래된단다. 마이너스 외쳤던 분들도 계시고 그때는 마이너스는 가능성을 언급한 것 아니냐.. '오를수도 떨어질수도 있는거다.'라고 현자타임같은 소리 하시는 분도 있던데.. 어우.. 그럴거면 유튜브나 책으로 강의 팔지 마셔요..

 

* 위 글은 지극히 개인적인 생각이며 투자의 성공을 보장하지도 않음. 정말 내 맘대로 쓰는 글임.