서울 6억 이하 아파트 찾아보기6 (구로, 금천)

은평구 6억 이하 아파트 찾아보기에 이은 6번째 구로구, 금천구의 조사(2023년 5월 조사한 자료입니다.)

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매년 한 번씩 서울 6억 이하 아파트를 찾아봤던 것 같은데 이번에 2021년 2022년에 이어 세 번째로 찾아보는 것이다. 마침 뉴스 기사로도 "집값 최대 떨어졌어도... 서울 6억 이하 아파트 10%뿐"이라는 제목으로 기사가 나왔다. 떨어졌다고 하지만 결과적으로 6억 허들은 어느 정도 유지되고 있다는 듯한 내용의 기사. (사실 과거 6억 아파트를 알아봤을 때는 DSR과 관련한 이슈가 컸었는데 특례 보금자리론의 영향으로 현재는 9억 이하 아파트가 조금 더 명확한 허들이라고 개인적으로 생각하고 있음)

 

서울 6억 이하 아파트는

2019년 62.7% 비중

2023년 10.6% 비중

 

집값 최대 떨어졌어도… 서울 6억 이하 아파트 10%뿐

 

먼저 살펴봐야 할 지난번 조사(2022년 5월)의 지도

3개의 도심과 멀어질수록 6억 이하 아파트들이 많았던 모양새

 

 

 

다시 알아보기에 앞서 같은 조건을 위해 설정했던 6억 이하 아파트의 요건

1. 아파트

2. 200세대 이상의 단지

3. 20평 이상

4. 용적률 400% 이하

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서남권 마지막(구로구)

이번에 알아볼 구로, 금천지역은 솔직히 정말 많은 단지가 지도에 나온다. 필터를 더 많이 걸어보고 싶었는데 일단 6억 이하 아파트를 찾아보는 게 목적이었으니까 그대로 해보기로 한다.

 

1. 구로구

구로구는 간단히 정리해 보면 신도림역 주변(신도림동, 구로동 일부)과 개봉&고척동의 신축(준신축)이거나 대단지인 곳, 일부 재건축 추진 중인 곳(구로주공 등)을 제외하고 대부분이 해당된다고 보면 될 것 같다.

 

 

• 지역 1: 남구로역 - 대림역, 구일역 주변

이 지역에는 재건축을 추진하고 있는 구로주공과 남구로역 대단지인 삼성래미안, 1호선 구로역 역세권의 구로중앙하이츠를 제외하면 대부분이 6억 이하에 해당한다. 실상 6억 이하에 해당하지 않는 아파트를 찾는 것이 빠르다.

 

번외로

구로 차량기지 이전이 예정되어 있었던 구일동(구로1동)은 제2경인선이 사실상 엎어진 상황이라 앞으로 어떤 변화가 있을지에 대한 궁금증이 남아있는 곳. 게다가 내년 총선이 예정되어 있는 상황이다 보니.. 우후죽순처럼 이곳저곳 어느 지역 할 것 없이 교통공약 막말 내뱉기가 나오는데.. 솔직히 제2경인선과 구로차량기지 이전이 말 나온 지 10년 이상 된 얘기라는 점에서.. 대부분 기대가 대부분 되지 않는다. 서울 경전철도 본격적으로 추진되지 못하고 있는 상황에..

 

 

 

• 지역2: 1호선 라인 구일역 - 오류동역

개봉역 주변의 개봉한마을, 고척아이파크와 삼환로즈빌(민간임대인 고척아이파크 옆), 개봉푸르지오, 고척파크푸르지오 등 적당한 연식의 규모감 있는 아파트들을 제외하면 대부분 6억 이하의 가격을 보여주고 있다. 확실히 경인로 주변이 비슷한 연식대비 가격이 조금 더 높은 듯.

 

조건 1- 경인로주변(1호선 라인 북쪽)

조건 2- 역세권

조건 3- 적당한 연식의 대단지

위 세 가지 조건을 충족한다면 6억 이하 불가

예외도 있긴 함(ex. 개봉 아이파크)

 

 

 

• 지역3: 천왕동, 항동

천왕이펜하우스 6단지가 6억 이하로 나오긴 했지만 실제 매물로는 6억 이하가 불가능하다. 실제 이 아파트를 보면 전체세대 678세대 중 국민임대가 136세대, 장기전세가 366세대로. 분양세대는 176세대뿐이다. 매물이 많이 나오기는 상대적으로 어려워 보임.

 

그 외 대부분은 6억 이하로 접근이 어렵다. 천왕역 인근의 오류동금강수목원의 최저 호가가 6.3억 정도. 지도에는 없지만 항동 하버라인 4단지, 매화마을 정도는 6억 이하 가능. 항동도 그렇고, 천왕동도 그렇고 두 곳 모두 구로구라기보다는 부천이나 광명 생활권같이 느껴지는 것은 나뿐인가..

 

 

• 지역 4: 온수역 주변(온수동, 궁동)

이쪽에는 빌라 큰 단지가 많은 편인데(우신빌라, 대흥빌라, 성원빌라, 동진빌라, 서울가든 등) 대부분 재건축 추진 중. 궁동의 우신빌라를 포함해서 대부분의 빌라들을 6억 이하로 매매 가능하다. 하지만 놓치지 말아야 하는.. 지역지구. 2종 일반 주거지역이다. 대신 용적률이 정말 낮음. 90% 내외..

 

 

지도에는 없지만 시흥 IC인근의 구로동 신성미소지움도 6억 이하단지.

 

이 근방에 역사도 깊고 재미있는 단지들이 있는데 항동의 그린빌라. 서울 근교에 전원을 느낄 수 있는 타운하우스로 참 좋아 보였던 곳. 가격은 비싸다. 대지가격도 있고 하니까. 그래도 난 도심이 좋긴 해..

 

2. 금천구

금천구는 금천구청역 앞의 롯데캐슬골드파크 같이 규모감 있는 신축과 재건축 추진 중인 남서울무지개아파트, 럭키아파트를 제외하면 대부분의 아파트가 6억 이하다. 심지어 30평대도 6억 이하인 곳들이 꽤 보인다. 주로 1호선 라인에서 좀 먼 곳, 산에 위치한 곳(관악산벽산타운)이 그렇다.

 

너무 많아서 특이한 곳들 몇 군데만 보면 난곡선 같은 교통대책이 아직 없는 관악산벽산타운, 단지도 정말 큰데 매물이 많은가.. 39평도 6억 이하에 가능한 것 같다. 로드뷰로 보니 어마어마한 언덕.. 그래서 그런 것 같다. 그리고 가산디지털단지와 붙어있는 가산두산위브도 1층만 6억 이하로 가능. 현재(2023년 6월 9일) 기준.

 

 

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그래서 서남부 지도를 크게 보고 6억 이하 아파트를 살펴보면 여의도를 중심으로 멀어질수록 6억 이하 아파트들이 많아지는 셈. 과거의 조사한 것과 크게 다르지 않다. 화면 상황상 강서구가 나오지 않았는데 이곳은 한강과 여의도에서 멀어질수록 6억 이하 아파트들이 많아지니 특별하지 않다.

 

결국 도심 접근성이 떨어지기 때문에 가격이 저렴한 이유가 커 보이고, 추가적으로 지도로만 봐도 주택 아파트 혼재된 곳들이 많은 편인데다가 재개발 추진도 잘되지 않는 곳들이 많아서이기도 한 듯.

 

이렇게 보니 서남부는 철도 보완이 필요해 보이기는 함. 예타 통과가 어렵겠지만.. 제2경인선 같은 형태로라도.. 6억 이하 라인으로만 이어주어도 좋을 텐데 세상이 돌아가는 게 그렇지 않지..

 

 

* 위 글은 지극히 개인적인 생각이며 투자의 성공을 보장하지도 않음. 정말 내 맘대로 쓰는 글임.