서울 6억 이하 아파트 찾아보기5 (은평)

마포구, 서대문구 6억 이하 아파트 찾아보기에 이은 5번째 은평구의 조사(2023년 5월 조사한 자료입니다.)

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매년 한 번씩 서울 6억 이하 아파트를 찾아봤던 것 같은데 이번에 2021년 2022년에 이어 세 번째로 찾아보는 것이다. 마침 뉴스 기사로도 "집값 최대 떨어졌어도... 서울 6억 이하 아파트 10%뿐"이라는 제목으로 기사가 나왔다. 떨어졌다고 하지만 결과적으로 6억 허들은 어느 정도 유지되고 있다는 듯한 내용의 기사. (사실 과거 6억 아파트를 알아봤을 때는 DSR과 관련한 이슈가 컸었는데 특례 보금자리론의 영향으로 현재는 9억 이하 아파트가 조금 더 명확한 허들이라고 개인적으로 생각하고 있음)

 

서울 6억 이하 아파트는

2019년 62.7% 비중

2023년 10.6% 비중

 

집값 최대 떨어졌어도… 서울 6억 이하 아파트 10%뿐

 

먼저 살펴봐야 할 지난번 조사(2022년 5월)의 지도

3개의 도심과 멀어질수록 6억 이하 아파트들이 많았던 모양새

 

 

 

다시 알아보기에 앞서 같은 조건을 위해 설정했던 6억 이하 아파트의 요건

1. 아파트

2. 200세대 이상의 단지

3. 20평 이상

4. 용적률 400% 이하

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서북권 마지막(은평구)

일단 남쪽에서부터 북쪽으로 올라가면서 살펴보려고 한다.

 

1. DMC역 주변(수색증산뉴타운)

은평구는 6호선이 가장 많이 통과하는 곳이라고 봐도 무방한데 디지털미디어시티역부터 응암역까지의 지도를 먼저 살펴보려고 한다. 디지털미디어시티(DMC)역 주변은 은평수색증산뉴타운으로 완료(준공)되었거나 진행 중인 곳이다. 그래서 DMC역 주변으로는 6억 이하의 단지는 찾을 수 없다. 신축 위주로 구성된 곳이기 때문. 아현뉴타운처럼 전체적으로 다 바뀐 곳.

 

입주가 가능한 곳 기준 25평 호가 9억 부터 시작, 34평 10.4억부터 시작. 가장 저렴한 단지는 DMC롯데캐슬더퍼스트. DMC아트포레자이 6월 입주. DMC파인시티자이와 DMCSK뷰아이파크포레는 올해 7월 입주예정. 주변 전세가가 살짝 흔들리지 않을까 싶다. 입주가 다 몰려있네.. 전세가도 살짝 보면 DMCSK뷰아이파크포레 24평이 3.8억 전세 매물까지 존재 함.

 

• DMC롯데캐슬퍼스트
• DMCSK뷰아이파크포레
• DMC파인시티자이
• DMC아트포레자이
• DMCSKVIEW
• DMC센트럴자이

 

2. 증산역 - 응암역

DMC역에서 6호선 라인을 따라 북쪽으로 가다 보면 하나하나 나오는 6억 이하 아파트 단지.

 

 

• 수색동 e편한세상수색에코포레 용적률 252%
• 신사동 신성 용적률 199%
• 신사동 새절역현대 용적률 242%
• 신사동 현대2차 용적률 350%
• 응암동 응암우성 용적률 192%
• 응암동 대주피오레 용적률 320%
• 응암동 백련산해모로 용적률 241%
• 응암동 응암푸르지오 용적률 202%

과거(2022년) 조사와 비교해 보면 응암동 아파트의 숫자가 꽤 늘었다. 특이한 단지는 백련산해모로인데 2020년 입주로 4년 차 아파트인데.. 23평이 복도식 형태의 평면이라 그런가 6억 이하로 접근이 가능하다. 사실 이쪽이 교통이 편하다고 볼 수는 없지만 그래도 준신축인데 23평 6억 이하 괜찮지 않나 싶다. 대신 동일 가격대 대체할 만한 곳들이 어디인지는 고민해 봐야 할 듯.

 

 

추가적으로 용적률이 낮은 신사동 신성아파트. 용적률이 199%인데. 역시 2종 일반주거지역이다. 대단지인 데다가 뉴타운에 바로 붙어있어서 살펴봤던 e편한세상수색에코포레e 편한 세상수색에코포레는 복도식 평면이고 단지 평탄화가 되어 있지는 않아서인지 가격이 조금 낮게 형성되어 있는 것 같다. 역세권이 아닌 점도 추가.

 

 

 

3. 응암역 - 연신내역

GTX A가 지나갈 연신내역까지 살펴보니 신축이거나 역세권인 곳들을 제외하면 6억 이하가 대부분이라고 보면 되겠다.

 

 

• 대조동 삼성타운 용적률 339%
• 신사동 라이프시티 용적률 239%
• 구산동 경남아너스빌 용적률 268%
• 구산동 갈현현대 용적률 306%
• 구산동 동익파크 용적률 270%
• 갈현동 미미 용적률 206%
• 갈현동 갈현현대 용적률 261%

 

대조동 삼성타운은 대조1구역(힐스테이트 메디알레) 남쪽에 위치한 단지이고 역촌역에서 멀지 않다. 역촌역 2번출구에서 200미터 정도 떨어져 있음. 구산역과도 멀지 않음. 회차하는 느낌의 6호선 라인 중간에 위치해있어서 그렇다. 총 357세대. 26평이 가장 작은 평형이다. 당연히 6억 이하에 역세권이면 복도식 평면이겠지 하고 보니까. 역시 복도식이다.

 

단지정보

 

 

평면도를 보면 일반적인 복도식 형태의 평면이다. 특이점은 없는 편.

 

 

로드뷰로 주변을 보면 아래와 같다. 더불어 향후 대조1구역 입주 시 초등학교 학군을 공유하는 단지라는 점이 나름 장점이라고 볼 수 있겠다.(현재 기준, 대은초 배정)

 

 

갈현동 갈현현대는 갈현 1구역에 인접한 단지라는 점. 여기도 20평대 복도식 평면.

 

 

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은평구는 역시 재개발하는 곳이 정말 많다. (지극히 개인적인 생각 start) 여기는 자금이 유사하다면 나는 잠깐 월세 살고 재개발 너무 초기 말고 관처 직전 단지 사면 어떨까 싶기도 하고.. 다들 마용성 살 수 없고 신축 살 수도 없고.. 건축비 이슈가 많아서 재개발 프리미엄도 많이 내려오기도 해서.. 앞으로 재개발은 더 어려울 것도 같아서.. 분양가라고 싸질 이유가 전혀 없는 현실.

 

갑자기 불광5구역 진행 상황이 궁금하다. 하지만 투입할 현금은 그만큼 없다. 근데 재개발 프리미엄이랑 추분 생각해 보면 주변 신축이 더 쌀지도 모르겠다..

 

* 위 글은 지극히 개인적인 생각이며 투자의 성공을 보장하지도 않음. 정말 내 맘대로 쓰는 글임.