서울 6억 이하 아파트 찾아보기7 (종로, 중구, 용산구)

구로, 금천구에 이은 7번째 서울 종로구, 중구, 용산구의 6억 이하 아파트 조사. 확실히 구로금천에 비해서는 6억 이하 아파트가 적지 않을까 생각하며 시작.

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매년 한 번씩 서울 6억 이하 아파트를 찾아봤던 것 같은데 이번에 2021년 2022년에 이어 세 번째로 찾아보는 것이다. 마침 뉴스 기사로도 "집값 최대 떨어졌어도... 서울 6억 이하 아파트 10%뿐"이라는 제목으로 기사가 나왔다. 떨어졌다고 하지만 결과적으로 6억 허들은 어느 정도 유지되고 있다는 듯한 내용의 기사. (사실 과거 6억 아파트를 알아봤을 때는 DSR과 관련한 이슈가 컸었는데 특례 보금자리론의 영향으로 현재는 9억 이하 아파트가 조금 더 명확한 허들이라고 개인적으로 생각하고 있음)

 

서울 6억 이하 아파트는

2019년 62.7% 비중 -> 2023년 10.6% 비중

집값 최대 떨어졌어도… 서울 6억 이하 아파트 10%뿐

 

 

먼저 살펴봐야 할 지난번 조사(2022년 5월)의 지도

3개 도심과 멀어질수록 6억 이하 아파트들이 많았던 모양새

 

 

 

다시 알아보기에 앞서 같은 조건을 위해 설정했던 6억 이하 아파트의 요건

1. 아파트

2. 200세대 이상의 단지

3. 20평 이상

4. 용적률 400% 이하

 

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- 2023년 7월에 조사한 자료입니다. -

 

용산이나 중구에서 6억 이하에 해당하는 아파트를 찾을 수는 없을 것 같고, 종로구에 한두 곳 정도 나오지 않을까 생각한다.

용산구

조건을 설정하고 살펴본 용산구의 지도. 역시나 아무 곳도 나오지 않는다. 세대수를 저 작게 하면 한두 곳 나오기는 하는데 장기적으로 실거주만 본다면 가능하겠지만 다른 것까지 생각한다면 좋다는 얘기를 하기는 어려울 것 같다.

 

용산구의 조사자료

 

 

종로구

지도를 훝어 살펴보았는데 역시 예전에 나왔던 종로구 평창동 금강하이츠 아파트가 나온다. 빌라단지처럼 생긴 저층 아파트라 전원 느낌이 나기는 하지만.. 어마어마한 언덕이라는 단점이 있다. 대중교통도 좋지는 않은 편.

 

호갱노노에서 경사도를 살펴보았다.

 

 

그리고 최근 변화가 시작되는 듯한 창신동. 6억 이하 아파트에 창신동 창신쌍용아파트가 나온다. 여기는 역세권이지만 역시나 언덕이 좀 심한 편. 어릴 적 이 아파트를 갈 일이 있었는데 정말 높은 언덕이라 깜짝 놀랐던 기억이 난다. 그래도 6호선과 가까워서 참을만하지 않나 생각. 특히 1단지는 6호선 창신역 초역세권이니까 단지 내부가 언덕이라도 괜찮을 것 같다.

 

또한 이 위치는 완전히 시내인데 창신동 재개발의 성공 여부에 따라 이 아파트의 변화가 정말 커질 수도 그냥 일반적일수도 있지 않겠나 생각해 본다. 창신쌍용 1단지의 21평 최저가 매물이 6억이라 조만간 6억 이하 매물을 찾아볼 수 없을지도 모르겠다.(2023년 7월 12일 기준)

 

창신쌍용2단지 창신역 바로 앞은 1단지

 

 

 

창신쌍용1단지 72타입(21평)의 평면도

 

 

창신쌍용 2단지 87타입의 매물도 잘 찾아보면 6억 이하짜리를 찾아볼 수 있는 것 같다. 이 위치에 이 가격이면 괜찮을 수도 있겠지만 투자적인 포인트를 좀 크게 본다면.. 투자가 아니더라도 아파트 여건의 변화를 중요시한다면 조금 애매한 용적률과 분위기가 단점 아닐까 싶다. 지극히 개인적으로는 서울 내에 이 가격에 어디를 살 수 있나 생각함.

 

 

 

중구

 

지난번에도 나왔던 진양상가(서울 중구 충무로 4가 120-3) 얼마 전 세운상가를 지나가다 보니 많은 생각이 들었는데 이곳이 나와서 좀 살펴보고는 있다. 근데 아무리 생각해도 이 용적률, 건폐율이 이해가 안 감. 저 외관에 건폐율 12%, 용적률 147%??

 

 

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동북권과 6억 이파트가 나오지 않을 것 같은 성동, 광진구를 제외하고 서울 전반적으로 6억 이하 아파트를 살펴봤는데.. 서울 중위가격을 생각해보면 역시 싼 것은 이유가 있다. 하지만 그래도 모두가 서울 중위가격 이상인 곳에서 살 수는 없는 세상. 분양을 받는 것(=청약에 당첨되는 것)이 가장 좋겠지만 어제 나온 청량리 롯데캐슬 하이루체의 경쟁률을 보면 이게 가능한 일인가 싶다.

 

 

 

여기도 분양공고 나왔을때 커뮤니티에 교통이 어떻고 역에서 머니 가깝니.. 청량리가 어떻고 그랬는데 알게 뭐람? 어차피 청약 경쟁률이 어마어마 한 걸.. 적당한 타협을 통해 현실을 택할 것이냐 아니면 남들 사는 만큼(인스타 등등) 살아야 하니 그것을 따라 노력을 할 것이냐의 문제이기도 하고.. 누군가가 처음 보유하게 되는 주택이 꼭 신축이어야 하나도 싶고..

 

요즘 또 생각하는 것 중 하나인데 출산율이 낮아지고 아이들이 전반적으로 줄어들다 보니 학군지나 양질의 주거지로 가족들이 이동하는 것 같은 느낌. 망상일 수도 있겠지만 최근 아파트 거래되는 것들을 보면 확실히 학군지이거나(준학군지나 아파트가 모여있는 곳들 학원가가 적당히 형성된) 아파트단지가 몰려있는 곳은 거래가 잘 되는 반면 아닌 곳들은 반등이 조금 더딘 것 같기도 하다.. 물론 시장의 온기가 퍼지는 시점의 차이도 있겠지만

 

서울 중위가격 이상의 동네만 놓고 비교해보면(2급지 정도) 살짝 눈에 보이는 것 같기도 하고. 즉 학군지 혹은 아이를 키우고 싶은 동네는 더 밀집되는 것 아닌가도 싶다는.. 근데 너무너무 개인적인 추측 수준의 내용이라서?! 시간이 지나면 알게 되지 않을까. 2 급지들도 격차가 나는?!

 

아이들이 모인다. = 아이를 키울때 필요한 인프라 선택지가 많다?

 

 

* 위 글은 지극히 개인적인 생각이며 투자의 성공을 보장하지도 않음. 정말 내 맘대로 쓰는 글임