서울 6억 이하 아파트 찾아보기4 (마포 서대문)

지난 동남, 서남권 6억 이하 아파트 찾아보기에 이은 4번째 서북권 마포구, 서대문구의 조사

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매년 한 번씩 서울 6억 이하 아파트를 찾아봤던 것 같은데 이번에 2021년 2022년에 이어 세 번째로 찾아보는 것이다. 마침 뉴스 기사로도 "집값 최대 떨어졌어도... 서울 6억 이하 아파트 10%뿐"이라는 제목으로 기사가 나왔다. 떨어졌다고 하지만 결과적으로 6억 허들은 어느 정도 유지되고 있다는 듯한 내용의 기사. (사실 과거 6억 아파트를 알아봤을 때는 DSR과 관련한 이슈가 컸었는데 특례 보금자리론의 영향으로 현재는 9억 이하 아파트가 조금 더 명확한 허들이라고 개인적으로 생각하고 있음)

 

2023년 5월 조사한 자료입니다.

서울 6억 이하 아파트는

2019년 62.7% 비중

2023년 10.6% 비중

 

집값 최대 떨어졌어도… 서울 6억 이하 아파트 10%뿐

 

먼저 살펴봐야 할 지난번 조사(2022년 5월)의 지도

3개의 도심과 멀어질수록 6억 이하 아파트들이 많았던 모양새

 

 

 

다시 알아보기에 앞서 같은 조건을 위해 설정했던 6억 이하 아파트의 요건

1. 아파트

2. 200세대 이상의 단지

3. 20평 이상

4. 용적률 400% 이하

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서북권 첫 번째(마포구, 서대문구)

과거 조사에서 보면 6억 이하 아파트가 마포구에는 없거나 한 곳정도. 서대문구에서는 통일로 라인 일부 아파트가 나왔었다. 은평구는 6호선 라인을 따라 나왔던 기억이 난다. 아래 지도는 작년(2022년) 5월에 조사했던 데이터. 이번에는 크게 다를지 궁금해지는데

2022년 5월에 조사했던 6억 이하 아파트 데이터(마포구는 없었음)

 

1. 마포구

역시 한곳만 나왔다. 서교동 대우미래사랑 아파트. 계속 나왔던 곳으로 용적률 399%의 주상복합 형태의 소형 아파트이다. 마포는 없을만하다. 공덕이나 염리나 용강은 말도 안 되는 소리고.. 최근 아현뉴타운의 마래푸(마포래미안푸르지오), 마프자(마포프레스티지자이)는 매물도 소진 중인 것 같고..  

 서교동 대우미래사랑

평형이 정말 다양하다. 이중에 75A타입(23평)이 6억 언더로 가능. 실제 매물도 있고(23년 6월 12일 현재) 지나가다가 얼핏 보니 창문이 일반 아파트처럼 열리는 것이 아니고 오피스텔처럼 열리는 게 단점이라면 단점 아닐까 싶다.

 

23A평의 평면도와 매물

 

아파트 단지정보를 간단히 살펴보면 용적률 399%, 건폐율 55%로 실상 아파트라기보다는 주상복합 형태의 주거시설이라고 보면 되겠다. 보통 일반적인 아파트가 용적율 300% 이하, 건폐율 20%대의 모습을 보여주니 꽤나 다른 값이 나온다는 점에서. 평형구성도 정말 다양한데 57 타입 정도 되어야 장기 거주가 가능할 것 같다.(분리형 구조) 생각보다 주차대수도 준수한 편

 

서교 대우미래사랑 아파트를 로드뷰로 보면 아래 사진과 같은 모습

역시 주변의 진입로가 아쉽다. 이 환경을 놓고 주변의 오피스텔과 경쟁하게 될 것 같다는 생각. 대신 평형이 좀 크다면 아무래도 오피스텔보다는 아파트를 선호할 것 같다. 관리비나 전세의 안전성 측면에서 임차인도 선호할 테고

 

확실히 마포의 네이밍이 서대문보다 좋은지 신촌 그랑자이는 마포 그랑자이로 이름도 바꿨다. 실상 마포에 있는 아파트니까 틀린말은 아니지만 한번 정해지고 알려진 이름까지 바꿀정도니까. 결과적으로 마포구의 6억 이하 아파트도 서대문구보다 숫자 자체가 적는 점에서도 그렇다.

 

 

 

2. 서대문구

서대문구에는 통일로 라인으로 구축 아파트들 중 꽤 많은 곳들이 6억 이하이다. 통일로는 서울역에서 독립문역 - 연신내역을 거쳐 고양시- 파주로 이어지는 길인데.. 여기가 상습 정체구역이다. 도로도 넓지 않아서 더욱 그렇다. 대신 중앙버스차로가 있어서 대중교통을 이용하기엔 나쁘지 않고 이 길을 따라 3호선도 지나간다. 즉, 차량 이동이 조금 힘든 편이라 생각하면 된다. 특이점이라면 이쪽은 언덕이 상당한 편. 인왕산과 안산 사이에 위치한 곳이다 보니.. 대신 아파트에서 보는 풍광은 좋은 곳.

 

 

지역1: 현저동, 홍제동

현저동은 독립문극동 아파트가 있는 곳인데 이 단지는 6억 이하에는 불가능하고(실상 여기까지는 차량이동해도 큰 어려움이 없다. 정체구역은 여기부터 시작됨) 독립문 파크빌이 6억 이하이다.

홍제동은 작년에 입주한 서대문푸르지오센트럴파크 남쪽으로 홍제삼성래미안이 6억 이하로 지도에는 표기되었는데 실제 매물을 보면 6억 이하에는 불가능하다. 올 초 1월 24평 1층 실거래가가 5.7억이어서 나온 듯. 현재 호가는 24평 6.4억이 가장 저렴한 매물이다. 추가로 홍은동 인접지역에 홍제동 태영으뜸, 유원하나아파트도 6억 이하로 가능. 유원하나는 거의 세검정 쪽

 

독립문 파크빌은 한성과학고 뒤쪽에 위치한 아파트인데 단지는 크지 않지만 그래도 독립문역에서 많이 멀지 않은 곳. 대신 들어가는 길이 언덕이다. 그리고 아파트 남쪽으로 군부대가 있음. 이전 얘기도 있는데 떠나야 진짜 없어지는 군부대라는 점. 그럼에도 불구하고 광화문 출퇴근하는 사람이라면 이 가격에 꽤 괜찮은 선택이라고 개인적으로 생각하긴 한다.

 

• 총 290세대.
• 주차대수는 좀 부족한 편
• 용적률 217%
• 79 타입 단일평형으로 구성

 

로드뷰로 보면 바로 옆에 군부대가 있다 보니 지도가 가려져 있다. 조용하겠지만 조금은 외진 느낌도 난다. 도심에서 이렇게 가까운데도 말이다.

 

지역 2: 홍은동

홍은동 지역은 은평구와 맞닿아 있는 곳인데 여기는 지난번 조사에서도 많이 나왔던 곳이고 이번에도 크게 다르지 않다. 지역의 특징을 보면 일단 내부순환로가 통과하는 곳. 그리고 산. 그리고 역세권이라고 보기는 어렵다는 점에서 가격이 홍제동에 비해 저렴하지 않나 생각한다. 마을버스가 많이 다닐 것 같은 곳.

 

 

단지는

• 홍은 미성(미성맨션) 용적률 179%
• 홍은동 풍림 2차 용적률 272%
• 홍은벽산 용적률 253%
• 홍은유원 용적률 237%
• 홍은풍림아이원 용적률 260%
• 홍은동 극동 용적률 296%

홍은풍림아이원, 홍은동 극동은 30평대까지 가능한데 금천구의 관악산벽산타운이랑 유사한 느낌이다.

대신 소단지라는 차이점.

 

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오랜만에 서대문구 지도를 보면서 느끼는 게 다른 지역도 마찬가지지만 신속통합기획. 재개발 엄청 많다. 그리고 다음에 살펴볼 은평구는 서대문구보다 더 많은 곳이 재개발을 추진 중이라는 점, 그러면 인구는 늘어날 것인데 이 좁은 도로는 진짜 어떻게 할 거지.. 

 

홍은동 6억 이하 아파트들은 1990년 전후에 준공됨 용적률이 높지 않음. 그렇다고 재건축할 용적률은 아님. 눈에 띄었던 용적률 낮은 미성맨션은 2종 일반주거지역. 다음에는 서북권 은평구를 살펴보기로.

 

 

* 위 글은 지극히 개인적인 생각이며 투자의 성공을 보장하지도 않음. 정말 내 맘대로 쓰는 글임.