염창동 염창동아3차 임장 f 일조권, 준공업지역

신기하게 강서구에서 학군이 괜찮다는 언급이 많은 지역, 염창동.(염창 학군이라니 살짝 생소한 느낌) 한강에 자전거 타러 갔다가 갑자기 생각나서 동네를 좀 둘러봤다. 깜빡하고 사진은 염창동아3차 부근만 찍었는데 중소규모 아파트가 오밀조밀 모여있는 지역이었음.

눈에 띄었던 점 몇 가지를 먼저 집고 가자면
생각보다 주거지가 작지 않다. 단지가 꽤 많음.
준공업지의 느낌이 팍팍(자동차 공업소들 일부 혼재)
도로가 좁은편(양천로;대로 안쪽은 대부분 왕복1.5차로쯤 느낌)

내부 도로들이 좁고 아파트 단지가 소규모로 여러 개 모여 있다 보니 오밀조밀하고 조용했지만 대신 조금 답답한 편, 쾌적한 느낌이 들지는 않아 아쉬웠던 부분. 대규모 아파트를 요즘 많이 가봐서 그런가 더 강하게 느껴졌다. 근데 이 위치에 대단지면 가격이 더 비쌌겠지.. 너무 당연한 얘기.

지적도를 먼저 살펴보면

염창 동아 3차 아파트를 포함한 대부분의 아파트 단지들이 준공업 지역에 해당한다. 특히 한강변으로 준공업지역이 모여있는 것이 특이점. 위 지적도의 파란색 대부분이 아파트다. 또한 준공업지의 특징적인 모습인 소규모의 빌라인지 오피스텔인지 건물들이 여기저기 많이 생겼고 새로 지어지고 있다는 것. 이것은 인근 당산역 주변에서도 알 수 있는 모습인데 이 좋은 땅이 난개발 되는 것 같아 너무 아쉽다. 그럴 만도 한 게 준공업지에서는 현행 건축법상  일조권 인정이 안된다고 그러니 땅을 최대한 활용할 수 있는 셈. 주거지역이라면 건설되지 않았을 건물들이 마구마구 생긴다. 아래 사진같이 빡빡하고 높게 건물이 지어짐.

불행 중 다행이라면 염창동은 이미 완성된 주거지라는 점. 대부분이 아파트로 되어 있어서 난개발 될만한 곳들이 거의 없다. 항상 느끼는 것이지만 사람들은 비슷한 사람들이랑 (끼리끼리) 모여 살고 싶어 함. 자의든 타의든.


준공업지역 일조권 관련 뉴스.
아파트 앞에 아파트보다 3배 높은 건물이 건설된단다.



준공업지 특징이 보이는 사진
아파트 옆에 소규모 공장, 자동차 정비소

학원가

솔직히 많은 편은 아니다. 염동초등학교 주변으로 학원이 제일 많다. 물론 이게 학원의 전부는 아님. 각 아파트 단지의 소규모 학원들이 조금씩 있는 것 같다. 하지만 목동으로만 가도, 또 다른 강서구의 나름 학원 많다고 하는 우장산역 지역으로만 가도 학원이 더 많다. 물론 아파트 단지와 세대수 차이도 있음.

그런데도 학군이 괜찮다는 얘기가 나오는 이유는 뭘까?
추측건대 임대아파트 없이 & 혼재된 주택가가 거의 없이 20, 30평대 (중소형 평형) 위주로 구성된 주민 구성 때문이 아닐까 생각. 더불어 목동 학원가가 멀지 않기 때문에 학원은 그쪽으로도 다닐 수 있기 때문이라는 생각도 해봄. 추가적으로 중학교의 특목고 학업성취도와 진학 실적이 나쁘지 않기 때문이기도 하다. 아실에서 특목고 진학과 보통학력이상(국영수)를 보면 목동보다는 못하지만 괜찮은 편.

더불어 바로 옆의 가양동만 해도 소형평형 위주에 임대 단지가 워낙 크게 있어서 더 눈에 띄는 차이가 있을 것 같음. 이에 걸맞게 학급당 초등학교 인원도 차이가 꽤 남.(염창동 20명대, 가양동 10명대) 이러니까 가양동 아파트들이 재건축 추진하는 중.

또한 우장산 지역이 강서구 학군 1번일 수밖에 없는 것은 염창동에는 괜찮은 고등학교가 잘 눈에 띄지 않기 때문. 우장산역 주변에는 명덕외고, 명덕고가 있고 하니 조금 다른 환경일 터.

그리고 이제 염창동아 3차 단지 입구에 도착

단지 입구와 주변 도로는 꽤 조용한 편이었다. 대로에서 살짝 들어와서 출입구 있어서 더 그렇게 느껴지는 편, 대신 아래 사진에서 볼 수 있듯 양천로와 인접한 동의 세대는 차량 소음이 꽤 있을 것 같다. 염창로가 출퇴근 시간에 차량이 많은 도로이다 보니까. 이것은 대부분의 대로와 인접한 단지들이 그럴 테지만

그리고 단지 안으로 들어가 보니 주말이라 더 그렇겠지만 주차가 넉넉하지는 않은 것 같았다. 단지 내 도로에 주차된 차량이 많았고, 여기저기 주차차단봉이 박혀있는 것을 보니 지하주차장으로 주차 문제가 모두 해소되지는 않는 것 같았기 때문.

염창동아 3차는 용적률이 397%쯤 되는 아파트 단지지만 복잡하다거나 일조권이 확보되지 않는 느낌은 아니었다. 사진에서도 볼 수 있듯 해 안 드는 집이 별로 없는 것 같다. 대낮에 겨울은 아니었기 때문에 명확한 파악을 위해서는 최악의 시기에 가보는 것을 추천.

그리고 아파트 하부에 있는 상가들. 간단한 것들은 이곳에서 할 수 있을 것 같았다. 하지만 많이 낡아 보이긴 했다. 더불어 눈에 띄는 학원이 있지는 않았다.

그리고 단지 길 건너편의 당산역, 여의도 방향 버스정류장의 버스 노선들. 경기버스들도 뒷면에 있었는데

경기버스로 여의도를 가거나 9호선을 탑승하는 게 여의도 출근에는 좋아 보인다. 서울버스로는 여의도에 한 번에 가기 좀 불편. 경기버스는 대부분 여의도로 간다. 대신 경기버스는 좀 더 비쌈.

여의도 가는 방법을 살펴보는 것은 주요 업무지구 중 여의도*YBD가 가장 가까운 곳이기 때문. 염창동은 여의도, 김포공항, 인천공항 출근하는 사람들이 많이 살지 않을까. 위치로 보나 공항버스로 보나 그럴 수밖에 없어 보임.

단지의 특이점을 정리하며 임장 마무리

단지의 특이점

• 동향이든 북향이든 한강뷰가 가능한 동들이 존재함(304, 308동)
• 신혼부부가 선택할 법한 23평의 경우 복도식과 계단식이 혼재되어 있다. 가격차이도 많이 남
• 용적률, 건폐율을 풀로 사용한 아파트. 리모델링, 재건축은 솔직히 애매함(용적률 397%, 건폐율 30%)
• 이 위치에 용적률도 낮고 초등도 더 가까웠다면 이 가격이 아님