서울 6억 이하 아파트 찾아보기3 (서남권, 양천강서)

지난 동남권, 서남권(영등포, 동작, 관악구) 6억 이하 아파트 찾아보기에 이은 세 번째 서남권 양천구, 강서구의 조사

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매년 한 번씩 서울 6억 이하 아파트를 찾아봤던 것 같은데 이번에 2021년 2022년에 이어 세 번째로 찾아보는 것이다. 마침 뉴스 기사로도 "집값 최대 떨어졌어도... 서울 6억 이하 아파트 10%뿐"이라는 제목으로 기사가 나왔다. 떨어졌다고 하지만 결과적으로 6억 허들은 어느 정도 유지되고 있다는 듯한 내용의 기사. (사실 과거 6억 아파트를 알아봤을 때는 DSR과 관련한 이슈가 컸었는데 특례 보금자리론의 영향으로 현재는 9억 이하 아파트가 조금 더 명확한 허들이라고 개인적으로 생각하고 있음)

 

2023년 5월 조사한 자료입니다.

서울 6억 이하 아파트는

2019년 62.7% 비중

2023년 10.6% 비중

 

집값 최대 떨어졌어도… 서울 6억 이하 아파트 10%뿐

 

먼저 살펴봐야 할 지난번 조사(2022년 5월)의 지도

3개의 도심과 멀어질수록 6억 이하 아파트들이 많았던 모양새

 

 

 

다시 알아보기에 앞서 같은 조건을 위해 설정했던 6억 이하 아파트의 요건

1. 아파트

2. 200세대 이상의 단지

3. 20평 이상

4. 용적률 400% 이하

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서남권 두번째(양천구, 강서구)

지난번 조사에서 동작구와 영등포구에는 한곳도 존재하지 않았고 관악구에서는 몇 개 아파트 특히 역에서 멀어질수록 많은 아파트들이 등장했었는데... 이번에도 유사할 것인가?!

 

1. 양천구

작년 5월 조사에 신월IC인근의 신안파크와 신월동 길훈아파트만 나왔었는데 이번에는 훨씬 많은 곳들이 등장한다. 아래 지도에 붉은색 원으로 표기된 곳이 신안파크와 길훈아파트이고 나머지 단지들은 지난번에 없었던 곳들. 목동 단지와 인근의 학군을 공유하는 곳이 아니며 준신축이 아닌 단지들이 주로 등장했다고 보면 될 것 같다.

동별로 정리해보면

신월동(총 6단지)

신월시영(용적률 132%)/신안파크(137%)/길훈(137%)/신월대림(333%)/신안약수(164%)/벽산블루밍1,2단지(299%)

신정동(총 7단지)

신정이펜하우스4단지(160%)/푸른마을2단지(249%)/푸른마을3단지(243%)/신정현대6차(374%)/학마을1단지(247%)/신트리1단지(287%)/신트리4단지(259%)

 

신월시영을 포함하여 신안파크와 길훈아파트는 재건축관련 글로 새롭게 한번 정리해 볼 생각.

 

 

위 지도가 아닌 곳에도 몇 개 단지가 있는데 양천구 목동이지만 강서구에 더 친근할 것 같은 지역이다. 목동역, 오목교역보다 9호선 강서구 라인의 초입인 염창역, 등촌역이 더 가기 편한 곳.

 

목동건영(256%) / 목동2차성원(336%)

 

이렇게 총 15개 단지. 물론 일부 단지는 살짝 보니.. 실거래 교란시키는 직거래 때문이기도 하다. 하지만 대부분은 아니고 두세개 단지 정도가 해당.

 

기억에 남는 것은 신월동 대단지인 신월시영이 6억 이하로 들어왔는데. 나쁘지 않은 가격일까도 싶다. 그런데 요즘 워낙 건축비가 오르다 보니 전반적으로 재건축의 사업성에 대한 의심이 가득가득함. 더불어 중층 재건축을 추진하고 있는 곳들이 대부분 소형평형 위주로 구성된 곳들이 많다보니(상계주공, 하안주공, 가양주공 등등) 그 포인트가 더 가중되는 듯. 그런데 앞으로의 재건축은 이럴 수밖에 없고 개인적으로 이러한 이유로 노후 택지지구 특별법이 나온 것이 아닐까?! 생각.

 

 

신월시영

단지 정보

용적률 132%

59, 69, 81타입 3가지

 

단지 가운데 신월공원이 크게 있는 게 신기한 신월시영

북쪽으로 지도에는 표기되어 있지 않지만 신월7동 재개발구역

(최근 고도제한 완화로 이슈 되었던 곳, 신월7동 913번지일대)

 

 

이런 단지가 있었던 것 같은데 생각해 보니

철산주공 12단지가 꽤나 유사

다른 점은 한 곳은 역세권이라는 것

 

 

2. 강서구

9호선 라인을 따라 먼저 쭈욱 살펴봤는데 염창동, 가양동, 등촌동에는 6억 이하 아파트가 전무하고 방화동과 화곡동, 마곡동의 일부 단지가 나왔다.

 

마곡동(총 2단지)

마곡벽산, 신안빌라

신안빌라는 직거래된 실거래가가 있어서 나온 것 같은데 실제 매물을 6억 이하에 구할 수는 없을 듯. 더불어 용적률이 낮은 만큼 재건축 진행 중인데 이런저런 이슈가 좀 나오는 것 같다. 정말 재건축 재개발 쉽지 않음..

방화동(총 6단지)

마곡한숲대림/치현마을동일스위트리버/방화5단지/방화7단지동성/삼성꽃마을/마곡중앙하이츠

방화7단지동성은 6억 이하 매물은 이제 없는 듯.

강서구는 방화동에도 마곡 네이밍 된 곳들이 꽤 되는 듯. 마곡 업무지구의 힘이랄까.

 

 

화곡동(총 2단지)

초록아파트(화곡푸르지오 옆)

중앙하이츠(화곡역과 까치산 역 사이)

 

 

초록아파트는 계속 등장하지 않았던 아파트인데 2022년 연말부터 21평 하락 거래가 좀 있었던 듯. 지난번에 등장했던 화곡동 미성 아파트는 이번에는 나오지 않았다. 화곡동 중앙하이츠 건너편이었는데 네이버 부동산에 보니 최저 매물이 6.3억

 

이렇게 강서구에서는 총 10단지가 해당된다. 물론 최근 호가에 따라 6억 미만 매물이 없을 수도 있음. 과거 2022년 5월 자료와 비교해 보니 방화동 지역만 봐도 6억 미만 아파트 단지의 숫자가 꽤나 늘었다. 2022년 5월에는 5호선 역세권의 영향으로 그래도 방화역 주변 아파트들은 한곳도 나오지 않았었는데 말이다.

 

 

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다음에는 구로 금천구를 후다닥 살펴보고

한강 북쪽을 살펴볼 예정

 

 

* 위 글은 지극히 개인적인 생각이며 투자의 성공을 보장하지도 않음. 정말 내 맘대로 쓰는 글임.