임대차 3법(주택임대차보호법)에 따른 계약갱신요구권 행사와 전월세 전환율 계산해보기 ft. 렌트홈 계산기

아직까지도 임대차3법과 관련한 이런저런 이슈들이 참 많다. 시행된 지 2년이 넘었는데 이렇게 시장이 혼란스러운 것을 보면 절대 좋은 법이라고는 볼 수 없는 듯하다. 예외가 너무 많은 데다가 소급적용까지 하는 바람에 기존 계약에 신규계약에 얽히고설켜서 너무 복잡하다. 그래서인지 정부에서도 워낙 국민들의 문의가 많았는지 주택임대차보호법(임대차3법)과 관련한 자주 묻는 질문 카드 뉴스를 제작해서 배포하고 있다. 

 

오늘은 이 내용중 전월세 전환율에 대해서 간단하게 정리해보고자 한다.

 

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계약갱신요구권 행사시 전세에서 월세로 전환이 가능한가요?

 

- 임차인 동의가 있다면 가능하고 월세로 전환할 경우 법정 전환율을 적용해서 전환하면 된다고 함

- 전세 -> 월세 전환 예시를 보면

• 법정전환율은 10%와 기준금리(현재 3.25%) +3.5%(현재 2%) 중에 낮은 비율을 적용하면 된다.

 

 

하지만 이 법정전환율이 금리인상에 따라 변경되었으니 현재는 2% 그렇다면 위의 이미지의 계산 값은 맞지 않다.

 

 

렌트홈 임대료 계산기

그러나 렌트홈에서는 임대료 계산기도 제공하고 있으니 인상률을 적용해서 계산하면 간단하게 전월세 전환시의 임대료를 확인할 수 있다. 주의사항을 읽어보면 임대료 계산 기능은 임대사업자의 임대차 계약 변경 신고 시 활용하기 위한 용도이며, 임대차 제도 개선(개정 주택임대차 보호법) 관련 문의, 상담은 부동산 대책 정보 사이트를 이용해 주기 바란다고 나와있다.

 

하지만 부동산 대책정보 사이트에 링크를 클릭하고 들어가 보면 렌트홈처럼 간단하게 계산한다기보다는 정책 관련 소개와 질의응답 장소인 것 같아서 렌트홈에서 계산하는 것이 편리해 보인다. 아래 이미지처럼 현재 기준금리와 법정 전환율까지 한 번에 확인 가능한 것도 장점!

 

 

계약갱신 시 인상률 5%를 적용하고 계산해보면

기존 5억 전세보증금을 3억 월세 보증금으로 변경 후 임대차 계약갱신 시 월 임대료는 984,375원 미만까지 가능하다.

즉, '5억 보증금 = 3억 보증금 + 984,375원/월세' 가 되는 것

ㄱ

계약갱신 시 인상률을 적용하지 않고 계산해보면

기존 5억 전세보증금을 3억 월세 보증금으로 변경 후 임대차 계약갱신 시 월 임대료는 875,000원 미만까지 가능하다.

즉, '5억 보증금 = 3억 보증금 + 875,000원/월세' 가 되는 것

 

 

렌트홈계산기로 계산을 해보고 싶다면 아래 링크를 누르면 되고, 혹시 아래 링크에 접속이 되지 않는다면 렌트홈(https://www.renthome.go.kr/)에 접속해서 확인할 수 있다.

임대료 계산

 

 

렌트홈 홈페이지의 우측에 임대료 인상률 계산기를 활용

 

마지막으로

주의사항

• 임대료 인상률 계산은 민간임대주택에 관한 특별법 제44조에 따라 임대보증금과 월 임대료를 함께 인상률 적용하여 계산
• 임대료 인상률 =(변경후 환산보증금 - 변경 전 환산보증금) / 변경 전 환산보증금 x 100
• 환산보증금 = 임대보증금 + (월임대료 x 12) / 5.25%
• 한국은행 기준금리 입력에 따라 월차임 전환 시 산정률이 계산된다.
• 인상률 적용과 적용하지 않음에 따라 인상적용/미적용 월 임대료가 계산된다.
• 주택임대차보호법 개선(16년 11월 30일) 이전의 임대료 인상률은 계산되지 않으니 참고 바람
• 자동계산 결과는 참고사항으로 반드시 확인 후 신청하기 바람 -> ** 이렇게 정부에서 운영하는 사이트도 혹시나 하는 상황을 대비해 빠져나갈 구멍을 만들어 놓으니 질의응답이라도 하고 답변받은 후 계약금액을 확정하는 게 좋아 보인다.

 

 

네이버 임대료 계산기

네이버에서도 전월세 전환 계산기를 제공하고 있다. 네이버에서 검색하면 간단하게 활용 가능하다.

전월세전환계산 : 네이버 통합검색

 

 

하지만 아쉬운 점이라면 아래 계산기의 전월세 전환율의 값이 2.5%로 고정되어있는 것 같다는 점. 아까 확인했듯 법정전환율은 10%와 기준금리+2%(현, 5.25%)중 작은 값을 적용하게 되어 있는데 이게 반영이 바로바로 안 되는 것 같다. 그래서 하단에 계산 결과는 참고용이며 실제와 차이가 있을 수 있다는 문구가 적혀있는 것 같다.

 

 

 

실제 렌트홈에서 확인한 전월세 전환율을 적용해서(5.25%) 계산해보면 같은 값이 나온다. 임대료 인상률도 임의의 값으로 조정 가능하니 그것도 임대인, 임차인이 합의해서 적용할 값을 넣으면 된다.

 

* 이 값 또한 참고용이라 한다.

 

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그래서 추가적으로 궁금한 사항이 있다면 아래 이미지의 상담연락처나 방문 상담소를 통해 문의하면 좋을 것 같다. 또한 다들 정부에서도 책임을 100% 지려고 하지 않는 것 같으니 어디든 문의한 결과값을 활용해 계약하는 게 좋겠다. 무엇이든 정확한 게 가장 좋으니까.