서울 6억 이하 아파트 찾아보기1 (동남권, 강남서초송파강동)

 

매년 한 번씩 서울 6억 이하 아파트를 찾아봤던 것 같은데 이번에 2021년 2022년에 이어 세 번째로 찾아보는 것이다. 마침 뉴스 기사로도 "집값 최대 떨어졌어도... 서울 6억 이하 아파트 10%뿐"이라는 제목으로 기사가 나왔다. 떨어졌다고 하지만 결과적으로 6억 허들은 어느 정도 유지되고 있다는 듯한 내용의 기사. (사실 과거 6억 아파트를 알아봤을 때는 DSR과 관련한 이슈가 컸었는데 특례 보금자리론의 영향으로 현재는 9억 이하 아파트가 조금 더 명확한 허들이라고 개인적으로 생각하고 있음)

 

2023년 5월 조사한 자료입니다.

서울 6억 이하 아파트는

2019년 62.7% 비중

2023년 10.6% 비중

 

 

집값 최대 떨어졌어도… 서울 6억 이하 아파트 10%뿐

 

 

먼저 살펴봐야 할 지난번 조사(2022년 5월)의 지도

3개의 도심과 멀어질수록 6억 이하 아파트들이 많았던 모양새

 

 

다시 알아보기에 앞서 같은 조건을 위해 설정했던 6억 이하 아파트의 요건

1. 아파트

2. 200세대 이상의 단지

3. 20평 이상

4. 용적률 400% 이하

 

 

동남권(서초, 강남, 송파, 강동구)

지난번 조사에서는 한곳도 없었던 동남권의 6억 이하 아파트. 현재도 전혀 기대되지 않는다. 양극화가 더 심해지는 모습을 확인할 수 있는 동남권. 혹은 아직까지 부동산시장의 온기가 퍼지지 않았다 생각할 수 있을 것도 같다. 그럼에도 불구하고 몇 개의 아파트가 보인다는..

 

 

1. 역삼동 역삼한스빌

21년 10월 조사에서도 나왔던 강남역과 양재역 사이에 위치한 아파트로 69㎡ 타입이 작년(2022년 7월) 4.2억원에 거래되면서 호갱노노 상에서는 조회가 되었다. 그러나 네이버 부동산에 현재 해당 평형의 매물은 존재하지 않는다. 용적률 376% 216세대의 원룸형이 메인으로 구성된 소형 아파트(주상복합)형태. 1~2인 가구에 69타입이면 나쁘지 않을 것 같기는 하다. 실제 호갱노노에 보면 1~2인 가구가 매수해서 인테리어 해둔 사진도 있고 혹하는 부분이 살짝 존재. 하지만 연식이 오래된 데다가 용적률이 너무 꽉 채워졌기 때문에 실거주로만 접근해야 한다.

 

단지정보

 

69㎡ 10세대, 75㎡ 1세대, 86㎡ 1세대

매물이 잘 나올 것 같지는 않다.

더불어 원룸형으로 구성된 아파트 평면이지만

가벽시공을 통해 구분하는 것 같아 보인다.

 

역삼한스빌아파트를 로드뷰로 보면 아래 사진과 같은 모습

 

이와 유사한 아파트가 문래동에도 하나 있었는데.. 서남권 조사에도 나올지?!

 

 

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서초, 송파에는 단 한 개의 아파트 단지도 보이지 않는다. 대신 강동구로 가보면 몇 개 아파트들이 등장. 8호선 암사역과 5호선 굽은다리역 사이에 위치한 곳에 있다. 총 3개 단지.

 

 

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2. 천호동 중앙하이츠

천호동의 중앙하이츠 아파트가 지난 4월(2023년 4월) 6억 이하로 거래되면서 호갱노노에 등장했다. 86A타입으로 방3개 복도식 25평 아파트라고 보면 되겠다. 단, 현재 매물은 6.3억원부터 시작한다.

 

 

 

단지정보

천호동 중앙하이츠 단지정보를 보면 연식은 꽤 되었고, 용적률이 369%로 높은편. 세대수도 226세대로 살짝 적기는 하다. 확실히 우리 IMF시기 즈음에 지어진 아파트들이 용적률이 이런식으로 높은곳이 많다.

 

 

로드뷰로 보면 대로에서 살짝 벗어난 이면 도로에 위치

주택가 사이에 있는 아파트로 높이도 높지 않다.

그러니 천호 중앙하이츠는 건폐율도 높다는 소리

 

 

하지만 8호선 암사역 역세권. 역세권 6억 이하는 찾아보면 생각보다 많지 않다. 단, 학군이 중학교쯤 되면 아쉽다 생각될 듯. 근데 이 가격에서 학군은 생각하지 말아야 하긴 함. 아래 강동구 중학교 분석의 검은색 천*중학교로 배정되는 것 같음... 옆 동네에 나름 괜찮은 학군이 있어서 더 그럴 것 같음.(한영중, 명일중..)

 

 

3. 천호동 한신

천호동의 한신아파트가 작년 10월(2022년 10월) 23평 5억언저리에 거래되었다. 현재 호가를 보면 동일 평형 6.3억 이상. 이 동네 20평대 아파트들이 유사한 호가를 보이는 느낌이다. 주변에 모아타운3차 신청한 지역이 있는 것을 보면 주변 주택가의 노후도도 꽤 높을 것 같다. 더불어 한신아파트와 다음 단지로 나올 동아하이빌이 있는 지역도 모아타운을 신청하려고 하는 모양새.(개인적으로 모아타운 사업이 잘 될 것이라 생각하지는 않지만.. 그래도 없는 것보다는 가능성이 높으니 긍정적으로 봐도 되지 않을까 생각)

 

 

단지정보를 보면 용적률은 240%로 높지 않은 편. 건폐율도 괜찮다. 총 세대는 224세대.

 

 

천호동 한신 23평형은 복도식 평면

 

 

 

4. 천호동 동아하이빌

천호동의 동아하이빌아파트는 올해 초 직거래 실거래 물건 때문에 등장한 곳으로 500세대가 넘는 단지다. 실제 해당 평형 매물이 6.3억부터 시작. 강동구에서 살펴본 매물 중에는 제일 나아 보이긴 한다. 전반적으로 재건축이나 리모델링은 단기간 쉽지 않아 보이는 곳이기 때문.(모아타운 얘기가 나오는 중이기는 함) 세대수도 그렇고 단지 배치 측면에서 그렇다. 연식도 2000년 준공으로 이 1년 차이가 별것 아닌 것 같지만 지하주차장 연결 등등이 이 시기 1년 차이 등으로 있고 없고 그렇다. 실제 그런지는 임장 필요해 보임.

 

86타입은 복도식 방 3개 화장실 1개 평면

전형적인 20평대 복도식 아파트

 

단지정보를 보면 용적률이 300%를 살짝 상회하는 것 말고는 큰 특이점은 없는 편

 

 

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동남권(강남, 서초, 송파, 강동)의 6억 이하 아파트 조사 마무리

생각보다 많은 곳들이 나와서 알아보는 시간이 생각했던 것보다 조금 더 걸렸는데 강동구 쪽 지도를 보다 보니 생각보다 개발을 진행하려고 하는 곳들이 많다는 것을 알게 되었다. 그와 동시에 로드뷰를 보면 오피스텔 같은 좁고 높은 건물과 소규모 단지가 꽤 많이 들어서 버려 규모감있는 개선이 어려워 보일 것 같은 곳들도 꽤 보였음.

 

생각보다 천호동이 위치가 나쁘지 않은 곳이라고 생각하는데 워낙 상업 지구가 활발히 운영되고 있고 천호역이 아닌 다른 곳들(길동, 굽은다리역 등) 주변에는 이미 소형 아파트들이 꽤 많이 들어서 버려서 아쉬움이 많이 남는 곳. 개발은 좀 규모감 있게 완성되어야 깔끔한 주거지로 변모하는데... 이런 것을 보면 마포구의 아현뉴타운이 참 대단하다는 생각.

 

 

다음에는 서남권(동작, 영등포, 관악, 구로, 양천, 강서)을 조사해 보기로

 

 

 

* 위 글은 지극히 개인적인 생각이며 투자의 성공을 보장하지도 않음. 정말 내 맘대로 쓰는 글임.