지난 동남권 6억 이하 아파트 찾아보기에 이은 두번째 서남권 -동작구, 영등포구, 관악구의 조사
매년 한 번씩 서울 6억 이하 아파트를 찾아봤던 것 같은데 이번에 2021년 2022년에 이어 세 번째로 찾아보는 것이다. 마침 뉴스 기사로도 "집값 최대 떨어졌어도... 서울 6억 이하 아파트 10%뿐"이라는 제목으로 기사가 나왔다. 떨어졌다고 하지만 결과적으로 6억 허들은 어느 정도 유지되고 있다는 듯한 내용의 기사. (사실 과거 6억 아파트를 알아봤을 때는 DSR과 관련한 이슈가 컸었는데 특례 보금자리론의 영향으로 현재는 9억 이하 아파트가 조금 더 명확한 허들이라고 개인적으로 생각하고 있음)
2023년 5월 조사한 자료입니다.
서울 6억 이하 아파트는
2019년 62.7% 비중
2023년 10.6% 비중
먼저 살펴봐야 할 지난번 조사(2022년 5월)의 지도
3개의 도심과 멀어질수록 6억 이하 아파트들이 많았던 모양새
다시 알아보기에 앞서 같은 조건을 위해 설정했던 6억 이하 아파트의 요건
1. 아파트
2. 200세대 이상의 단지
3. 20평 이상
4. 용적률 400% 이하
서남권 첫번째(동작구, 영등포구, 관악구)
지난번 조사에서 동작구와 영등포구에는 한곳도 존재하지 않았고 관악구에서는 몇개 아파트 특히 역에서 멀어질수록 많은 아파트들이 등장했었는데... 이번에도 유사할 것인가?!
1. 동작구
역시 아무곳도 안나온다. 세대수200세대 조건을 풀어보면 두세개 단지 나오는 정도. 대부분 나홀로 아파트 수준의 곳들이기는 하지만 서울 중앙이자 3도심 트라이앵글 안쪽에 위치한 동작구인만큼 위치는 좋다. 동작구의 최대단점을 꼽자면 도로가 좁다는 것 정도.
2. 영등포구
딱 2군데 나온다. 역시 동남권 6억이하를 살펴보며 나올 것 같았던 문래동(아니 당산동)의 소형평형 위주 아파트인 당산대우(당산동2가)가 나왔고, 신길동의 신기목련 아파트가 나왔다. 두개 단지를 하나하나 살펴보면.
A. 당산동2가 대우
지난번 조사(2022년 5월)에서는 나오지 않았던 곳. 소형평형인 14평, 20평 두가지로 구성된 곳인데 딱 2개동(네이버에는 13평, 18평으로 기재되어있음). 오피스텔 같은 느낌의 아파트이지만 주변이 아파트단지가 많아서인지 빽빽하지 않고 정비가 잘 되어있음. 문래역 방향으로는 편의시설도 많은편. 20평의 경우가 인테리어 공사를 통해 지난번 동남권 조사에서 알아봤던 역삼한스빌처럼 원룸형 -> 방 구획이 가능하다. 실제 그렇게 사는 케이스가 꽤 있다고..
단지정보
용적률 399% 꽉 채워쓴 곳이다.
당산대우는 준공업지의 용적률을 꽉꽉 채워썼다.
바로옆의 대우미래사랑은 오피스텔
61㎡ 타입이(20평 혹은 18평)
중기적으로 살아볼만 하다.
실제 여러채 들고 임대주는 분들 많을 듯.
역삼한스빌처럼 가벽을 통해 안방을 만들고
원룸형 아파트를 보완한 당산대우 인테리어의 사례
(당산대우=대우메종리브르?!)
로드뷰로 주변을 보면
대로변에 위치해있고
주변에 높은 건물로 막혀있지 않아서
재건축, 재개발 생각안하고 1~2인 가구 살만한 느낌
역세권이자 주변에 버스노선도 많음.
20평형 당산대우(대우메종리브르)
호가는 5.9억~6.3억
B. 신길동 신기목련
신길동 신기목련아파트도 지난번 조사에서 나오지 않았던 곳인데 세대수가 적다보니 거래도 잘 없었고 임대물량도 꽤 있어서 더 그랬던 것 같다. 나올 수 있는 매물의 숫자 자체가 적음. 올 3월 5.6억 언저리에 25평이 거래되었다. 전체 25평으로 구성되어 있는 단지. 임대는 이것보다 더 작은 평형으로 구성되어있으며 한개동 전체가 임대동이다. 주변이 전반적으로 개발되거나 될 예정인 곳으로 신길뉴타운이 구역해제되지 않았다면 신길뉴타운의 가운데쯤이라고 할 수 있었을 듯.
신기목련 동쪽으로 신길동 더샵파크프레스티지가 준공되었고 북쪽으로 공공주택복합사업, 공공재개발 등이 진행중인 상황. 임대가 좀 많이 생기기야 하긴 하겠지만 지금과는 비교할 수 없을 듯.
단지정보
용적률은 낮은데 기타임대가 105세대.
전체213세대 중 105세대가 임대.
총 2개동인데 1개동 102동이 임대동.
신기목련은 복도식 평면이다.
2000년 준공치고 평이한 평면 구성
역세권은 아니고 신길뉴타운을 관통하는 중심도로에서 살짝 안으로 들어와있지만 조금 걸어나가면 버스노선은 많은 편이다. 주변 개선에 시간은 좀 필요해보이는 곳. 그리고 복도식 평면이 아쉬운 곳이지만 옆 신축아파트 25평 가격을 보면 아.. 그럴만.. 하다는 생각.
3. 관악구
작년의 조사보다 확실히 더 많은 곳들이 등장한 관악구. 지난번 조사에서는 2호선 라인 근처로는 거의 없었는데 몇개 단지가 새롭게 등장했고,, 삼성산에 인접해있는 단지들도 그 숫자가 늘어났다.
아래는 참고용 작년(2022년) 5월 찾아봤던 지도
봉천동 남현동쪽먼저 살펴보면
오히려 이쪽은 큰 차이가 없는 정도
1. 은천2단지 21평
2. 일두 22평
3. 신봉 25평
찾아보면서 살짝 놀랐던 것은 관악우성(서울대입구역세권) 26평형도 6.5억에 매물이 많다. 확실히 가격이 떨어지긴 함. 그리고 주변 아파트들 살펴보니 6.5억 25~6평이 보편적인 것 같기도.. 대신 복도식 평면이 대다수. 어제 신문기사에 관악현대도 예비안전진단을 신청하며 재건축을 추진한다고 하던데 여기도 다음에 좀 찾아보면 좋을 듯.
신림동쪽을 살펴보면
이쪽은 확실히 숫자가 늘어났다.
밑줄친단지는 작년에 없던 단지
- 신림동부
- 신림건영3차
- 신림동 현대(고시촌안쪽)
- 국제산장
- 삼성산주공
- 신림주공1단지
- 관악산휴먼시아
- 신림푸르지오2차
- 임광관악파크
- 신림동우방
경전철 난곡선은 준공 되기는 하는걸까? 관악산 휴먼시아 가격을 보니 다양한 생각이 든다.
확실히 서울 아파트의 가격이 내려온(하락한) 상태라는 것을 다시한번 느낌. 6억 이하만 조사해서 그렇지 전반적으로 다 내려왔으니까. 이렇게 가격이 떨어지니.. 이제 집사는 시대가 끝났다는 얘기가 다시 나오기도 하고.. 이번기회 아니면 못산다는 생각에 매수하고있다는 30대의 기사도 나오고.. 달러가 올라서 그런지 달러가 최고다! 라는 얘기도 나오는 중. 하지만 절대적으로 영원히 좋은 것은 없고 나쁜것도 없음. 돌고도는 시장이라는 생각.. 이와중에 공포의 한가운데서 분양한 둔촌주공은 프리미엄이 꽤 많이 붙었음.
* 위 글은 지극히 개인적인 생각이며 투자의 성공을 보장하지도 않음. 정말 내 맘대로 쓰는 글임.
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