당산동 당산현대3차 아파트 대지지분 확인

당산동(당산동4가) 당산현대3차 아파트의 대지지분을 확인해본다.

 

용적률이 조금 높은 아파트다보니 재건축 아파트를 살펴볼 때 사용하는 필터링에서는 확인하지 않았던 곳인데, 최근 용적률 규제를 완화하는 계획들이 공약으로 나오고 있는 상황이라 한번 살펴보려고한다. 

 

 

지도로 살펴보면 위치는 아래와 같다.

2호선을 기준으로 동쪽은 당산래미안4차, 당산효성, 당산센트럴아이파크 등 신축과 준신축, 리모델링 추진 단지들이 위치해 있어 2호선 기준 서쪽보다 동쪽이 선호되는 지역으로 보인다. 하지만 당산현대3차가 위치해있는 블록도 당산유원2차, 당산유원1차, 당산현대2차가 재건축을 추진하고 곧 착공에 들어갈 예정으로 전반적 개선이 이루어진다면 변화가 많을 곳이라 판단한다. 더불어 당산동의 최대 장점은 한강과의 거리 그리고 평지, 교통.

 

 

아파트 기본정보는 아래와 같다.

세대수는 509세대

준공일은 1988년 12월 28일

용적률은 248%

평형은 총 5가지(24, 25, 30A, 30, 31B평)

 

대지는

당산동4가 88번지와 89번지 두 개 필지로 되어있다. 각 면적은 14599㎡, 3971.9㎡로 총 18570.9㎡. 서울부동산정보광장의 대지권 지분비율과 같아서 데이터를 그대로 사용하면 될 것 같다. 

 

 

* 당산동4가 88번지

* 당산동4가 89번지

 

* 대지권지분비율(서울부동산정보광장) 

 

당산현대3차는 재건축이나 리모델링은 아직 추진되지 않는 것으로 보인다.

 

 

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대지권 지분비율에 전체 대지면적을 곱한 동별 호수별 대지지분을 살펴보면 아래 표와 같다.

(80년대 작성된 데이터들이 정확하지 않을 수 있기 때문에 꼭 등기로 재확인해야 함!)​

 

 

평균 대지지분은 10.59평

상가 등의 지분은 제외. 전체 동 호수의 대지지분 값을 합산하여 총세대수로 나눈 값

 

 

 

평형별 대지지분은

 

 

 

현재 매물을 기준으로 살펴본 호가와 대지지분의 가격은 아래와 같다. (2022.3. 기준)

 

80타입(24평) 호가 10억 ~ 11억

(대지지분 가격 1억 2065만원 ~ 1억 3271만원)​

최근 실거래 10.5억 (21.12.)

 

85타입(25평) 호가 12.5억 ~ 13.5억

(대지지분 가격 1억 2189만원 ~ 1억 3165만원)

최근 실거래 없음.

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100타입(30평) 호가 14.5억

(대지지분 가격 1억 2228만원)

최근 실거래 12.2억 (21.12.)

* 100A, 100, 102B 통합한 데이터

 

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용적률이 높았던 만큼 평균 대지지분이 많이 작다. 정부에서 용적률 상한선을 얼마나 올려줄지는 알 수 없기 때문에 이러한 변화 추이를 고려해 가면서 살펴봐야 할 것 같다. 보통 재건축 아파트는 평균 대지지분이 15평 정도는 되어야 수익성이 있다고들 한다. 그런데 당산현대3차는 평균 대지지분이 10.59평. 이런 상황이라면 추가분담금이 조금 많이 필요할 것이다. 혹시라도 용적률 상한선을 올려준다고 하면 그 상향된 만큼의 임대세대 등을 요구하지 않을지 우려되기도 한다.

 

정답은 아직 알 수 없으니 앞으로의 변화를 눈여겨봐야 할 듯하다. 개인적으로 재건축보다는 리모델링이 유리하고 빠르다 생각되는데 정부 정책이 너무 자주 바뀌니 정말 시간이 필요한 곳 같다.