풍납동 풍납 미성 대지지분 f 역사문화환경보존지역 재건축

풍납동 미성아파트 대지지분

송파구 방이동, 가락동 지역만 보고 풍납동 쪽은 찾아보지 않았던 게 생각났다. 이쪽이 사실 풍납토성으로 인한 문화재와 관련한 이슈가 워낙 큰 곳이라 알아보지 않았던 이유도 있었는데.. 몇 년 전 풍납우성 아파트가 잠실 올림픽공원 아이파크(2019년 준공)로 성공적 재건축되며 다른 아파트들도 재건축 추진 의지가 생겨난 듯하다. 하지만 위치가 좀 다르다는 차이가 있음.(풍납토성 안쪽과 바깥쪽)

 

일단 풍납 미성의 대지지분을 알아보기에 앞서 지역 지구를 먼저 살펴보았다. 용적률이 눈에 띄게 낮았는데 역시 2종 일반주거지역, 역사문화환경보존지역이다. 그렇지 이 두 가지를 두고 풍납동을 살펴볼 수는 없을 것이라 생각했다.

 

 

로드 뷰로 보면 게이트만 없지 치앙마이 올드시티 들어가는 느낌, 재밌는 건 문화재 발굴 중인 곳 길 건너에 레미콘 공장이 있다. 아이러니

 

 

 

 

토지이음확인

토지 이음을 통해 토지이용계획 -> 문화재 공간 정보 서비스까지 확인해 보니 풍납미성이 위치한 풍납동 219번지는 국가지정문화재 지정 보호 구역으로 현상 변경 시 문화재청장의 허가를 받아야 한다고 한다.

 

 

 

출처: https://gis-heritage.go.kr/main.do

 

 

여기서 국가지정문화재 등의 현상변경 등의 행위란

21조 2, 3항 가목의 국가지정 문화재, 보호물 또는 보호구역 안에서 하는 다음 각 목의 행위. 건축물의 신축, 증축, 개축, 이축, 용도변경. 즉, 재건축할 경우에는 현상변경에 해당되는 것이 맞아 보인다.

 

 

 

추가적으로

작년(2022년) 말에 문화재청에서 발표한 '역사문화환경 보존지역 내 행위규제 조정 및 발굴규제 간소화'를 살펴보면 좋을 것 같다. 규제 개선방향에 대해 문화재 규제 개선방안을 이미지로 설명하고 있는데 1번 항목만 살펴보면 되지 않을까.

1. 규제 합리적 조정(주거지역 500m -> 200m)
2. 디지털규제시스템 및 문화재 영상진단제도 도입
3. 매장문화재 규제이행 절차 간소화
4. 매장문화재 유존지역 조사 및 보존조치 부담 완화
5. 문화재지역 주민생활여건 개선

 

 

이 자료를 보고 나서 문화재 공간정보 시스템을 살펴보다가 2023년 1월 17일 고시된 서울 풍납동 토성의 지형고시도면을 보게 되었는데.. 위의 규제 완화와 풍납동은 해당이 없을 것 같다. 지도에서 볼 수 있듯 대부분의 곳들이 국가지정문화재로 지정되어 있다. 나는 풍납동 토성만 딱 지정되어 있다 생각했는데 그게 아니고 저 지역 내 대부분의 곳에서 문화재가 나오나 보다. 단, 이미 한차례 아파트로 개발되었고 현재 지하주차장층이 있는 것으로 보아 발굴 기간은 좀 소요되겠으나 최초 건축시 문화재는 어느 정도 발굴되지 않았을까 싶다.(개인적 생각임/문화재 리스크가 공존하는 곳임은 분명)

 

 

 

지도로 살펴보면 위에서 지도를 많이 봤으니 간단하게 보면 멀지 않은 곳에 아산병원이 있고 8호선 강동구청역 이용, 환승하면 GBD 접근은 괜찮고 5호선 환승을 통해 CBD도 접근성이 나쁘지 않음. 초등은 토성초등학교로 배정되는데 도보 300m정도.

 

 

 

아파트 기본 정보

• 세대수는 275세대
• 준공일은 1985년 6월 17일
• 용적률은 167%
• 평형은 총 3가지(86, 119, 139타입)

 

 

토지대장, 대지권지분비율

풍납동 219번지를 대표 번지로 그 외 다른 토지는 없다. 면적은 19505㎡로 서울부동산 정보광장의 대지권 지분비율 분모 값과 일치함. 데이터는 그대로 사용할 수 있고 2종 일반주거지역이다.

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대지권 지분비율에 전체 대지면적을 곱한 평형별 대지지분을 살펴보면 아래 표와 같다.

(작성된 데이터들이 정확하지 않을 수 있기 때문에 꼭 등기로 재확인해야 함)

 

 

 

평균 대지지분 20.068평
상가 등의 지분은 제외. 전체 동 호수의 대지지분 값을 합산하여 총세대수로 나눈 값

 

 

 

2종 일반주거지역에 문화재 관련 이슈까지 있는 이곳이 어떻게 진행될지 궁금해진다. 한강에 인접한 지역인 만큼 이런 이슈들이 없었다면 이 가격이 아니었겠지만.. 이런 이슈들이 없는 곳에 비해 진행이 더딜 수밖에 없는 것도 사실. 그런데 투자고 뭐고 리모델링만 잘해도 정말 조용하게 살기는 좋은 지역일 것 같다. 로드뷰로 보니 서울 안에서 고즈넉함이 느껴진다. 요즘 서울이 온갖 개발계획 발표와 한강르네상스 이슈로 난린데 한강변 입지는 불변이라 생각.

 

 

** 위 글은 지극히 개인적인 생각이며 투자의 성공을 보장하지도 않음. 정말 내 맘대로 쓰는 글임.