서울 6억 이하 아파트 찾아보기10 (노원구, 도봉구, 강북구, 중랑구)

마지막 서울 6억 이하 아파트 조사 노원구, 도봉구, 강북구, 중랑구.

---

 

매년 한 번씩 서울 6억 이하 아파트를 찾아봤던 것 같은데 이번에 2021년 2022년에 이어 세 번째로 찾아보는 것이다. 마침 뉴스 기사로도 "집값 최대 떨어졌어도... 서울 6억 이하 아파트 10%뿐"이라는 제목으로 기사가 나왔다. 떨어졌다고 하지만 결과적으로 6억 허들은 어느 정도 유지되고 있다는 듯한 내용의 기사. (사실 과거 6억 아파트를 알아봤을 때는 DSR과 관련한 이슈가 컸었는데 특례 보금자리론의 영향으로 현재는 9억 이하 아파트가 조금 더 명확한 허들이라고 개인적으로 생각하고 있음)

 

서울 6억 이하 아파트는

2019년 62.7% 비중 -> 2023년 10.6% 비중

집값 최대 떨어졌어도… 서울 6억 이하 아파트 10%뿐

 

 

먼저 살펴봐야 할 지난번 조사(2022년 5월)의 지도

3개 도심과 멀어질수록 6억 이하 아파트들이 많았던 모양새

 

 

 

다시 알아보기에 앞서 같은 조건을 위해 설정했던 6억 이하 아파트의 요건

1. 아파트

2. 200세대 이상의 단지

3. 20평 이상

4. 용적률 400% 이하

 

---

- 2023년 7월에 조사한 자료입니다. -

 

강북구

우이신설 경전철이 들어선 미아뉴타운 벽산, SK부터 눈에 보인다. 단지가 좀 커야 안들어올텐데 4000세대 가까이되니까 그럴 수 밖에. 개인적으로 SK북한산시티 단지가 커서 초등까지는 괜찮지 않을까 생각해보는 곳. 삼각산초등학교가 단지 끝쪽에 위치해 있는데 이 아파트만 배정된다. 주변 단지와 조금은 다른점(미아벽산-미양초, 미아두산-미양초) 단점은 언덕 언덕 언덕. 어쩌면 이건 강북지역의 특징이기도 하다는 생각.

 

이 지역도 6억 이하 단지가 꽤 많다. 적어도 20평대까지는 일부 단지는 30평대가 가능한 곳도 있다.

 

 

조금 더 북쪽으로 올라가보니 수유동은 모든 아파트가 6억 이하로 접근이 가능하다. 더불어 번동쪽으로 가면 번동 주공의 일부단지를 제외하고 대부분이 6억 이하로 접근가능하다.(2023년 7월 20일 기준) 오히려 6억 이상 20평대를 살펴보는게 더 빠를 것 같다는 생각. 근데 평형을 더 줄이면?! 실제 번동주공의 경우 소형평형 위주로 있는 곳들도 많아서.. 또한 번동주공 1단지 같은 경우에는 동북선 경전철역과 인접, 남쪽으로는 장위뉴타운과 접해있다.

 

 

강북구를 살펴보니 신축제외하고 대부분의 20평대가 6억 이하에 가능할 것 같다. 오히려 6억 이하 아파트를 살펴보려면 입지를 조금 더 올려야 되는 것 아닌가 하는 생각이 들었다는게 포인트.

 

 

도봉구

쌍문동, 우이동, 번동도 강북구와 크게 다르지 않은 모습. 일부 단지를 제외하면 대부분 단지가 6억 이하로 매수가능할 것 같다. 심지어 실거래가도 아닌 네이버 매물 기준으로 찾아봤으니 큰 오차는 없을 것 같다.

 

그래서 한번 반대로 6억이 넘는 곳들만 찾아봤다. 20평대 기준으로 6억이 넘는 아파트들. 그랬더니 창동역 주변의 아파트 단지가 나온다. -> 창동역세권 개발 이슈가 있는 창동역 역세권, 더불어 재건축 이슈도 있는 단지들 위주로 비교적 높은 가격대를 형성하고 있다고 볼 수 있겠다. 예를들면 창동주공19단지. 이쪽에는 신축이 별로 없으니 이렇게 찾아본 것.

 

 

노원구

상계주공, 중계주공, 하계동의 시영단지들로 대표되는 노원구. 중계사거리 학원가와 아파트 위주로 구성된 곳이다보니 어느정도의 학군지라는 인식과 균질한 주거기능도 확보되는 곳이다.

 

여기 또한 6억이하 아파트를 찾아보면 대부분의 아파트가 나온다. 상계동에서 안나오는 곳들을 꼽자면 상계주공3단지, 11평만 있는 상계주공5단지. 상계주공7단지가 대장단지라고들 하는데, 평균대지지분까지 살펴보면 상계주공3단지가 조금더 나아보이기도 한다. 예전부터 상계주공7단지는 종상향이 언급되면서 대장단지라는 얘기가 많았던 곳이기는 하지만..

 

 

중계동을 살펴보면 중계사거리 학원가를 중심으로 위치한 단지들은 대부분 6억 이하에 해당하지 않는다. 대형평형 위주로 구성되어 있어서이기도 하고 중계주공 6, 7단지의 경우에는 소형평형만(20평 미만) 있기 때문이기도 하다. 이쪽에서 언급이 많이 되는 단지는 중계건영3차, 청구3차. 을지학군(을지초, 을지중), 불암중, 상명중까지 자주 언급되는 지역이다. 역시 학군은 중학교로 평가.

 

이 지역의 특이점이라면 주변 타 지역에 비해 대형평형이 많다는 점. 주공이 아닌 민간 아파트가 꽤 많다는 점. 노원역 주변의 문화거리에 비해 상업지역의 규모가 작다는 점(유흥시설 적다?!)

 

 

하계동 쪽으로 가보면 여기도 대부분이 6억 이하 20평 가능. 공릉동 쪽으로 가봐도 최신축인 태릉효성해링턴플레이스, 재건축 추진중인 태릉우성 정도를 제외하면 대부분 6억이하 20평대가 가능.

 

 

미미삼으로 대표되는 월계동 쪽으로 가보면 대단지이자 석계역 역세권인 한진한화그랑빌을 시작으로 재건축 추진중인 미미삼(미륭 미성 삼호3차)까지 20평대 6억 이하로 접근이 불가능하고 나머지 단지들은 찾아보면 가능성이 꽤나 높다. 광운대역 역세권 개발과 관련해서도 이슈가 있는 동네라 앞으로 변화가 클 것 같아보인다. GTX-C가 들어오는 곳.

미미삼도 가격이 꽤나 떨어졌었는데 반등역시 빨랐다.

 

 

중랑구

중랑구는 여전한 것 같다. 봉화산역 주변의 신내동 단지들도 대부분 큰 변화가 없고.. 나머지 중랑구 지역도 살펴보니 큰 차이가 보이지 않는다. 애초에 중랑구 쪽에 아파트 단지들이 많지는 않은편.. 봉화산역 주변을 제외하면 대부분의 단지들이 군락을 형성하고 있지 않다.

---

 

이런저런 이유로 서울 시내 6억 이하 20평대 아파트를 찾아보는데 꽤나 오랜 시간이 걸렸다. 사실 검토가 필요한 부분은 서울 외곽지역보다 서울 3도심 접근성이 괜찮은 곳들이 아니었나 싶고. 실제로 그렇게 생각하고 조사하기도 했다. 물론 구로 금천은 서남권을 묶어서 먼저하다보니 조금 빨리 조사하기는 했지만 하면서도 이게 의미가 있나 싶기는 했다.

 

사실 이렇게 찾아보면서 내린 결론은 진흙속에 진주같은 곳들은 이제 잘 없지 않나.. 확신하게 되었다. 더이상 서울내에서 6억으로 매수할 수 있는 괜찮은 곳들이 잘 없다는 생각이 들었기 때문. 정보가 퍼지는 속도도 빠르고 반응도 빠르다는 점에서.

 

개인적으로는 아파트가 군락을 이뤄서 비슷한 사람들이 모여사는 곳들을 선호하는 편이고 이런 곳들이 환경적으로도 우수하다고 생각하고 있다. 그런데 서울에 그런 곳들. 사실 택지지구라고 할 수 있는 곳들은 목동, 개포, 고덕, 위례 등등 이런 곳들인데 6억으로 매수하기엔.. 이제 너무 터무니 없지 않나.. 서울의 마지막 택지지구라는 마곡도 가격이 꽤나 비싸니 지역을 어디까지 확장해야 하는지에 대한 생각도 같이 해보게 되었다. 아니면 평형을 확 줄이는 방법도 있겠지만..

 

결과적으로 이게 부동산 시장의 반등에도 영향을 미치고 있다. 다들 좋은 곳에 살고 싶으니까 그럴 수 밖에 없고 그러니 양극화라는 네이밍으로 강남권 위주의 반등이 나오고 있다. 하지만 일방적인 것은 없다고 생각한다.(물론 격차는 조금씩 커질 것 같다. 그렇다고 강남권만 오를 수는 없다. 넘치면 옆으로 흐른다.) 근데 내가 6억 있는데 30억짜리 강남 아파트 사고싶다고 당장 살 수 있는 건 아니지 않나. 현실적으로.

 

또한 누군가의 첫 집이 그의 마지막 집도 아닌데(개인적인 상황에 따라 혹은 자산이 늘어나거나 하면 옮겨가야 하니까) 너무 완벽한 집을 찾을 필요가 있나도 싶기에.. 이런 현상이 이해가 가면서도 부정적인 스탠스가 엄청 커진 중층 노후 아파트들이 눈에 보이기도 한다. 그냥 지극히 개인적인 생각이지만.

 

자기가 마냥 정답인양 '안돼요 그건!' 이런게 좀 이해가 안된달까. 부동산 시장에 정치가 작용하지 않는다면 모를까. 단, 지금이 그것을 매수하기에 좋은 시기일지는 잘 모르겠지만 다 그렇게 어마어마하게 투자를 잘 해서 아 이시점에 노후된 중층 재건축 매수해야지! 할 수 있는 걸까?! 주식단타 투자도 아니고..

 

중층 복도식 재건축 사업성 없다고 그냥 두면 무너지고 사고날텐데.. 이걸 그냥 둔다고? 이 많은 80-90년 초반 준공단지들을?! 신길10구역(신길남서울), 구로디지털단지 신림동 강남아파트(현, 힐스테이트 뉴포레)가 걸어온길을 보면 어떤 생각이 들까?! 2011년에도 건축비, 사업비 이슈가 있어서 재정비사업이 난리였다는 것을 생각해보면 세상은 돌고 도는건데?! 개포주공도 사업성이 있니 없니 했는데?! 이러면 또 거긴 강남이니까.. 이러겠지..

 

2006년도 신문기사 "서울2종 일반주거지역 층고 평균 16층 이하로 결정"

서울 2종 일반주거지역 층고 평균 16층이하로 결정

 

2006년 이 기사 이후 해당 아파트들의 결과는 지도만 펴봐도 알 수 있다. 개포주공, 가락시영, 고덕주공, 둔촌주공이라니 역시 세상은 돌고 돈다. 

 

 

* 위 글은 지극히 개인적인 생각이며 투자의 성공을 보장하지도 않음. 정말 내 맘대로 쓰는 글임.